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Le recours en réduction de loyers et les dommages moraux

Le recours en réduction de loyers vise à compenser la perte de la valeur locative et équilibrer les inconvénients subis.dire de la perte de l'usage et des avantages du bien loué. La méthode d'évaluation consiste à apprécier, dans les faits de chaque espèce, la diminution réelle de la jouissance par rapport à l'ensemble de la jouissance convenue; le tribunal est ainsi amené à considérer la dimension et la qualité du bien loué, tous ses accessoires, les services fournis et tous les autres avantage; si le locataire a perdu la jouissance d'une partie des lieux loués (par exemple, une pièce), l'évaluation ne se limitera pas au rapport arithmétique entre la surface perdue et la surface totale. Il est commode d'exprimer en pourcentage ce rapport entre la perte de jouissance subie et la pleine jouissance promise: il suffit ensuite de réduire le loyer d'autant.

EXEMPLE:Le tribunal considère les inconvénients subis assez sévères pour justifier une réduction de loyer de 25 % pour la période des mois d'octobre à avril pour les trois dernières années en ce qui concerne la température du logement, une diminution de 10 % concernant la présence massive de vermine et de blattes, 10% pour les problèmes de plomberie dans la salle de bain, de la cuisine, et des fenêtres.
Une ordonnance d'exécution en nature sera également émise pour la réparation du logement et le chauffage


»Cette disposition spécifique au secteur du logement résidentiel témoigne de la volonté du législateur de décourager le locateur de faire pression sur les locataires ou de les intimider afin de les forcer à quitter un logement.(3) Selon Me Pratte, le harcèlement prévu à l'article 1902 C.c.Q. peut se définir comme une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquence de restreindre, de façon continue, le droit d'un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d'obtenir qu'il quitte le logement.(4) Toutefois Contrairement aux dommages compensatoires prévus par la Charte, les dommages punitifs de l'article 1902 C.c.Q. ne requièrent pas de preuve d'intention du locateur pourvu que les comportements reprochés s'insèrent dans une stratégie plus ou moins planifiée ayant un objectif spécifique à atteindre que ce soit le départ du locataire, l'obtention d'un loyer plus élevé ou tout autre effet immédiat. Les conséquences de ces actes se traduiront par l'aspect harcelant ou dérangeant. Le comportement doit également nuire au locataire de manière objective et être dépourvu de tout fondement légitime. Le Tribunal croit que l'indifférence du locateur aux conditions défavorables du logis du locataire dénote une philosophie à court terme qui consiste à collecter les fruits de son immeuble sans investir les montants nécessaires à une gestion de longue haleine, et ce, jusqu'à épuisement de son bien. Le but ultime est de rentabiliser, sans effort, les unités d'habitation. Si le locataire quitte volontairement le logement, il sera loué à un autre sans tentative de la part du locateur de remédier aux défauts locatifs. Si le nouveau locataire n'est pas satisfait un autre suivra et ainsi de suite. En période de pénurie de logements, le locateur peut facilement faire rouler son entreprise de cette façon à peu de frais. Si le locataire ne quitte pas volontairement, le locateur prend alors des recours auprès des Tribunaux dans les limites de ses droits, que le fondement juridique de ses demandes soit fragile ou non. Dans notre dossier, l'attitude globale du locateur, les conséquences de ces actes et le but poursuivi, permet d'obtenir des dommages punitifs et exemplaires demandés de 2 000 $. Dommages en vertu de la Charte des droits et liberté


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