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Un guide pour les aînés et les propriétaires

Qu’est-ce qu’une résidence privée?
Les résidences privées pour aînés sont des lieux d’hébergement pour personnes âgées autonomes ou semi-autonomes. La gamme des services qu’elles offrent peut donc varier selon la clientèle qui y habite.
Ces résidences appartiennent et sont gérées par des intérêts privés. Elles doivent respecter de nombreuses normes et conditions qui sont mises en place par le gouvernement. Lorsqu’elles se conforment à la loi, elles obtiennent un certificat de conformité qui leur permet d’accueillir des aînés.
En ce qui concerne le bail, la Régie du logement est le tribunal spécialisé à qui les aînés et les propriétaires peuvent s’adresser pour connaître leurs droits et leurs obligations et pour régler leurs désaccords.
Et le réseau public de la santé et des services sociaux, lui?
Il ne faut pas confondre les résidences privées pour aînés avec les différents établissements du réseau de la santé et des services sociaux, tels les Centres d’hébergement et de soins de longue durée (CHSLD), ou avec les ressources qui ont un contrat avec ces établissements, telles les ressources intermédiaires et les ressources de type familial.
En effet, ces lieux d’hébergement doivent respecter des règles bien différentes sur lesquelles la Régie du logement n’a pas de contrôle.
Ce dépliant n’explique pas davantage les règles qui s’appliquent aux établissements publics.
Mettre fin à son bail
Un bail est un contrat qui permet à une personne, le locataire, de louer un endroit pour y habiter. Il peut s’agir d’un bail pour une maison, un appartement ou une chambre. La personne qui loue l’endroit est appelée locateur ou propriétaire.
Comme tout autre contrat, on ne peut pas mettre fin à un bail n’importe comment. Ainsi, une personne âgée qui est locataire doit s’assurer de mettre fin à son bail actuel avant de signer un nouveau bail avec la résidence privée qu’elle a choisie.
La loi prévoit certaines situations précises où une personne âgée peut mettre fin à son bail sans que son locateur puisse s’y opposer :
  1. Elle a obtenu un logement dans un immeuble d’habitation à loyer modique (LLM) ou un logement équivalent.
  2. Sa sécurité ou celle d’un enfant qui habite avec elle est menacée.
  3. Elle a un handicap qui ne lui permet plus de se loger au même endroit.
  4. Elle doit quitter son logement en raison de son état de santé.

Déménager en raison de son état de santé
Que ce soit pour changer de résidence privée ou habiter pour une première fois, une personne peut à tout moment mettre fin à son bail actuel si elle déménage dans une résidence privée pour aînés où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d’assistance personnelle que nécessite son état de santé.
Elle peut également le faire si elle déménage dans tout autre lieu d’hébergement, quelle qu’en soit l’appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services.
La personne doit envoyer les documents suivants au propriétaire :
  • un avis écrit pour l’informer de son départ et de la résiliation de son bail;
  • une attestation de l’autorité concernée qui prouve son admission à la résidence;
  • un certificat d’une personne autorisée pour confirmer que l’aîné remplit les conditions d’admission. Cette personne doit être un professionnel de la santé et des services sociaux qui travaille dans un CLSC, un CHSLD, un centre hospitalier ou un cabinet privé, tels un médecin, un infirmier, une infirmière ou encore un travailleur social.

Ces documents doivent être envoyés dans le délai qui s'applique : Durée du bail auquel la personne âgée
veut mettre fin Délai pour envoyer les documents 12 mois ou plus 2 mois avant le départ Moins de 12 mois 1 mois avant le départ Durée indéterminée 1 mois avant le départ
Signer un bail avec une résidence privée
Une fois que la personne âgée a envoyé tous les documents pour mettre fin à son ancien bail, elle doit en signer un nouveau avec la résidence privée qu’elle a choisie. La résidence privée doit alors utiliser le formulaire de bail obligatoire de la Régie du logement. Il en va de même pour les personnes âgées qui quittent la maison ou le condo dont ils étaient propriétaires.
Le nouveau bail impose certaines obligations aux deux parties, entre autres :Obligations du propriétaire de la résidence Obligations de la personne âgée
S’assurer que les services qu’il s’est engagé à fournir soient de qualité et conformes aux lois et aux règlements.
Payer le loyer. Fournir un logement en bon état. Maintenir le logement en bon état de propreté. Entretenir et réparer le logement. Signaler au propriétaire toute défectuosité ou détérioration importante. Ne pas modifier le logement.a reçu. Procurer un milieu de vie paisible. Ne pas troubler la paix des autres locataires.
Les services offerts
Les services offerts par une résidence privée doivent être énumérés dans l’annexe obligatoire qui accompagne le bail.
Dans l’annexe obligatoire, le propriétaire doit aussi préciser le coût individuel de chacun des services qui se rattachent à la personne même du locataire.
Il peut par exemple s’agir :
  • des services de repas;
  • des services d’assistance pour les déplacements, l’habillage, l’alimentation et le bain;
  • de la distribution et de la prise de médicaments;
  • de services de soins infirmiers;
  • de tout autre soin ou service d’assistance personnelle défini par la Loi sur les services de santé et les services sociaux ou ses règlements.

Lorsqu’un aîné décède ou envoie un avis écrit au propriétaire pour mettre fin au bail, seuls les services qui se rattachent à la personne même du locataire qui ont été véritablement reçus doivent être payés.
Les soins infirmiers et les services personnels ou d’assistance personnelle peuvent être utilisés de manière temporaire ou permanente en considération des besoins du locataire et à sa demande.
Modifier les conditions du bail
Lorsque le bail arrive à sa fin, le propriétaire peut demander que certaines conditions soient modifiées en vue de son renouvellement. Il peut par exemple s’agir du coût des services offerts, de la durée du bail ou du coût total du loyer.
Le propriétaire doit alors envoyer un avis écrit de modification au locataire dans le délai qui s’applique :Durée du bail qui arrive à sa finDélai pour envoyer l’avis de modification 12 mois ou plus 3 à 6 mois avant la fin du bail Moins de 12 mois 1 à 2 mois avant la fin du bail Durée indéterminée 1 à 2 mois avant la modification demandéeune chambre (peu importe
sa durée) 10 à 20 jours avant la fin du bail ou la modification demandée
Lorsqu’il reçoit l’avis, le locataire a un mois pour faire un choix parmi les 3 options suivantes et en aviser le propriétaire :
  1. il accepte les modifications demandées et désire renouveler son bail;
  2. il refuse par écrit les modifications demandées et désire renouveler son bail;
    Une fois avisé du refus, le propriétaire a un mois pour demander à la Régie du logement de fixer le loyer ou modifier les conditions du bail. Si le propriétaire ne fait pas cette demande, le bail sera renouvelé sans les modifications.
  3. il prévoit quitter le logement et ne désire pas renouveler le bail. Il doit alors en aviser le propriétaire par écrit.
Dans tous les cas, si le locataire ne répond pas à l’avis de modification dans le délai d’un mois, le bail est automatiquement renouvelé avec les modifications demandées par le propriétaire.
La Régie du logement ne peut fixer le loyer ou modifier une condition du bail d’un logement qui est situé dans un immeuble construit depuis moins de 5 ans, si une mention à cet effet est prévue au bail. Dans un tel cas, le locataire qui refuse doit déménager.
Mettre fin au bail avec la résidence privée
Le locataire qui veut quitter la résidence privée doit envoyer un avis écrit de non-renouvellement au propriétaire avant la fin du bail. Cet avis doit être envoyé dans le même délai que celui qui s’applique à l’envoi de l’avis de modification par le propriétaire (voir tableau précédent).
Par contre, si le locataire a reçu un avis de modification du propriétaire, il n’a qu’à l’aviser par écrit qu’il ne désire pas renouveler le bail (option no3 ci-dessus).
Le décès du locataire
Il est possible de mettre fin au bail lorsque le locataire décède :
  • Si le locataire habitait seul, le liquidateur de la succession ou un héritier a un délai de 6 mois à la suite du décès du locataire pour envoyer un avis écrit au propriétaire. Le bail pendra fin deux mois après l’envoi de cet avis.
  • Si le locataire habitait avec une autre personne, cette dernière peut devenir locataire et continuer d’occuper le logement en remettant au propriétaire un avis écrit au plus tard deux mois après le décès.
  • Si cette personne n’avise pas le propriétaire dans ce délai, le liquidateur de la succession ou un héritier aura alors un mois pour mettre fin au bail en remettant un avis écrit d’un mois au propriétaire. La personne devra donc quitter le logement dans le mois qui suit l’envoi de cet avis.

Le respect du délai pour mettre fin au bail
Si le locataire ne respecte pas les délais pour mettre fin à son bail, le propriétaire peut lui demander un dédommagement équivalent aux dommages qu’il a subis.
Par contre, si le logement est reloué par quelqu’un d’autre après le départ du locataire, ce dernier ne doit payer que le coût du loyer pour la période durant laquelle personne n’habitait les lieux.
Dans tous les cas, le locataire peut tenter de s’entendre avec le propriétaire pour mettre fin au bail dans un délai plus court.
Cessation des activités ou problèmes reliés à la sécurité et à la santé des résidents
Dans les cas suivants, des règles spécifiques s’appliquent afin de s’assurer que les aînés pourront compter sur le maintien des services de la résidence jusqu’à la cessation des activités ainsi que sur de l’aide pour leur relocalisation. Des règles s’appliquent également pour mettre fin à leur bail.
Ainsi, en cas de danger pour la sécurité et la santé des résidents :
  • l’agence de la santé et des services sociaux concernée peut procéder à l’évacuation et à la relocalisation des résidents;
  • les résidents évacués n’ont pas à payer le loyer pour la période d’évacuation;
  • les résidents peuvent par la suite résilier leur bail.

En cas de cessation des activités d’une résidence privée pour aînés :
  • à la suite de la révocation ou du refus de sa certification :
    • le locataire peut, par un préavis écrit d’au moins 15 jours, résilier son bail. Ce préavis doit être envoyé au plus tard 60 jours après la cessation des activités de la résidence.
  • du fait d’une décision de son exploitant :
    • l’exploitant doit donner à l’agence un préavis d’au moins 6 mois de son intention. Le fait de ne pas avoir donné ce préavis annule les effets de tous les avis donnés aux locataires en application des règles du Code civil du Québec relatives au bail de logement.

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