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Comment calcule-t-on le loyer mensuel ? (PARIS)

Le loyer mensuel à appliquer est calculé en multipliant le montant du loyer de référence majoré indiqué pour 1 m²/mois,  par le nombre de mètres carrés habitables du logement.
Exemple : pour un logement non meublé, composé de deux pièces, construit avant 1946, situé dans le quartier de Necker, le loyer de référence majoré est de : 29,2 €/m²/mois. Si la surface habitable de ce logement est de 40 m², le loyer mensuel à ne pas dépasser est de : 40 x 29,20 € = 1.168 €.
Le même logement, loué meublé, doit respecter un loyer de référence majoré de  32,40 €/m²/mois, soit un loyer mensuel de 1.296 €.

Le calcul s'applique uniquement au loyer lui-même, toujours pris hors charges. Le montant des charges locatives est, quant à lui, fixé selon le montant provisionnel des charges récupérables du logement loué. Les charges s'ajoutent donc au loyer.
Un complément de loyer possible
Une fois ce calcul effectué, il est cependant possible de compléter le loyer si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation qui, par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique, justifient de dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement.
Ce complément de loyer ne peut s'appliquer qu'au loyer de référence majoré et doit être justifié.
Cependant, il n'existe aucune liste légale des caractéristiques qui peuvent justifier un complément de loyer, ni de grille tarifaire pour le fixer. 
Toutefois, les caractéristiques justifiant du complément de loyer ne doivent pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges récupérables. Enfin, elles ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement. 
Exemple : une très belle vue, un balcon, des dépendances (parking, cave...), une cuisine équipée dans un logement loué "vide", ou bien des équipements électro-ménagers complémentaires au minimum légal en meublé, peuvent a priori constituer des caractéristiques justifiant d'un complément de loyer.
Le complément de loyer doit être justifié et indiqué dans le bail : dans les modèles types de contrat de location à utiliser obligatoirement depuis le 1er août 2015, le bailleur qui souhaite appliquer un complément de loyer doit en préciser le montant ainsi que les caractéristiques du logement qui en justifient.
Les propriétaires ont intérêt à proposer un montant de complément de loyer adapté et à bien préciser dans le bail la liste des caractéristiques en justifiant, car si le locataire l'estime injustifié, il peut le contester dans les trois mois de la signature du bail !

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