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Le déroulement de l'assemblée générale (PARIS)


Le déroulement de l'assemblée générale

A leur arrivée, les copropriétaires signent une feuille de présence. Ils élisent ensuite le président de l'assemblée qui supervise les débats, ainsi que d'éventuels scrutateurs. Puis les questions sont soumises aux copropriétaires qui les votent selon les règles de majorité préétablies.

Si un copropriétaire arrive en retard ou part avant la fin de la séance, les heures d'arrivée et de départ doivent être consignées sur la feuille de présence.

• Qui vote à l'assemblée générale de copropriété ?

Tous les copropriétaires, qu'ils soient titulaires d'une cave ou d'un grand appartement, ont un droit d'accès aux assemblées générales de copropriété. Les participants, pour exercer leur droit de vote, doivent donc justifier d'un titre de propriété sur un lot de copropriété. Quand un bien a plusieurs propriétaires, un seul d'entre eux va prendre part au vote.

Qui vote quand les copropriétaires sont mariés ?

Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la communauté, ils se mettent d'accord avant l'assemblée pour qu'un seul d'entre eux vote, même s'ils viennent ensemble à la réunion. En revanche, si l'un d'eux possède un bien propre (qu'il a, par exemple reçu en héritage), lui seul peut voter. Si les époux sont mariés sous le régime de la séparation, c'est à l'époux propriétaire du lot de voter.

Qui vote si le bien est en indivision, ou partagé entre un nu-propriétaire et un usufruitier ?

La propriété d'un lot est parfois partagée entre plusieurs personnes. C'est le cas, en particulier lorsqu'un lot de copropriété est détenu :

• • par des indivisaires : c'est le cas, par exemple, quand un couple achète un logement sans être ni marié ni pacsé et que les acheteurs ne prévoient pas de montage juridique particulier, ils achètent donc le bien en indivision. Chacun possède une quote-part indivise du bien. C'est aussi le cas des biens que reçoivent conjointement les héritiers. Chacun d'eux possède alors une quote-part indivise avec les autres héritiers d'un même bien.

• • par un nu-propriétaire et un usufruitier : il s'agit d'un démembrement de propriété. C'est le cas, par exemple, lorsqu'un parent fait donation de la nue-propriété à son enfant et en conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'utiliser le bien. Ce qui lui permet de louer le bien et de conserver les loyers.

Dans ces deux cas, les propriétaires doivent désigner un «  mandataire  » pour assister et voter à l'assemblée.

Important : Un copropriétaire dispose toujours du droit de se faire représenter lors d'une assemblée générale. Il doit dans ce cas rédiger un mandat écrit en indiquant de préférence le nom du mandataire qui votera en votre nom.

• L'ordre du jour d'une assemblée générale

Les copropriétaires réunis en assemblée doivent se prononcer sur toutes les questions portées à l'ordre du jour et exclusivement sur celles figurant sur la convocation.

Assez régulièrement les copropriétaires sont sollicités sur des questions ne figurant pas à l'ordre du jour, le plus souvent en fin de réunion. Dans ce cas, l'assemblée générale ne peut qu'en discuter, mais jamais prendre de décisions sur ces questions.

• Les majorités requises lors d'une assemblée générale

Les décisions sont votées à des majorités plus ou moins larges selon leur importance.

Article 24  : les plus courantes (travaux d'entretien) sont prises à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires qui sont présents ou représentés. Par conséquent, les abstentions ne sont pas prises en compte dans le calcul des majorités, et les copropriétaires absents ou non représentés ne sont pas considérés comme opposants.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a abaissé à la majorité de l'article 24 bon nombre de décisions qui relevaient de l'article 25. Il s'agit essentiellement des travaux à la préservation de la santé et de la sécurité physique de ses occupants : les travaux rendus obligatoires, exécution de travaux à faire dans le cadre d'opérations de restaurations immobilières, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par la modification législative et réglementaire, décisions d'engager un diagnostic technique général (DTG)

A noter : Avant l'intervention de la loi ALUR les travaux d'entretien passaient à l'article 24 faute de relever d'une autre majorité. Désormais, ils relèvent directement de cette majorité.

Article 25 : La majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, absents ou représentés. Les décisions qui doivent être prises à cette majorité sont énumérées pour la plupart à l'article 25 (par exemple la désignation et révocation du syndic, l'autorisation pour certains copropriétaires à effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, tous les travaux comportant transformation, addition ou amélioration (apport loi ALUR).

A savoir : Lorsque l'assemblée des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

Attention ! Ces dispositions ne sont pas applicables aux décisions concernant l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ainsi qu'aux décisions concernant la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau.

Article 26 : Les décisions les plus importantes du syndicat sont prises à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers de voix (par exemple aliénation parties communes ou modification du règlement de copropriété). La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a abaissé les seuils de majorité et la plupart des opérations qui relevaient de la majorité de l'article 26 (il s'agit principalement de tous les travaux comportant transformation, addition ou amélioration) relèvent désormais de la majorité absolue de l'article 25.

L’unanimité : Toutes les décisions entraînant une modification des conditions de jouissance des parties privatives ne peuvent être prises qu'à l'unanimité (par exemple la suppression d'une installation de chauffage collectif).

• Le procès-verbal d'assemblée générale

Lorsque l'assemblée générale délibère et prend les décisions inscrites à l'ordre du jour, le secrétaire (le syndic) doit établir un procès-verbal des décisions. Le procès-verbal indique le résultat des votes sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour ainsi que le nom et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et de ceux qui se sont abstenus.

Le procès-verbal d'assemblée générale doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier aux copropriétaires défaillants ou opposants dans les deux mois de la tenue de l'assemblée.

A savoir : La loi ALUR autorise la notification électronique, avec l'accord exprès des copropriétaires. Nous sommes dans l'attente d'un décret. A suivre !



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