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Face à un locataire complètement fauché...(FRANCE)


Votre locataire a accumulé de sérieux arriérés de loyer. Ses créanciers et les huissiers font la file, façon de parler. Quelles possibilités avez-vous alors ­d’encore récupérer vos arriérés de loyer ?
La garantie locative
Elle est en général de deux mois de loyer (pour un bail de résidence principale), mais... peut-elle servir à apurer des arriérés de loyer ? La plupart des baux stipulent en effet que “le bailleur ne peut pas affecter la garantie locative à l’apurement d’ar­riérés de loyer”.
Conseil. Même si une telle clause figure dans le bail, le bailleur a néanmoins encore le droit d’apurer des arriérés de loyer avec la garantie.
Attention ! Il devra passer par le juge de paix pour faire débloquer le compte sur lequel elle est déposée et prélever la garantie en compensation des arriérés.
L’obligation de garnir les lieux loués
Le mobilier. Légalement (suivant l’article 1 752 du Code civil), le locataire doit pourvoir l’habitation d’un mobilier suffisant, à savoir tous les meubles et toutes les choses mobilières amenées dans le bien loué comme le linge de maison, l’argenterie, les tableaux, etc.
Conseil. Cela inclut aussi les véhicules (voitures, caravanes, motos, ...) qui se trouvent dans le garage du bien loué.
Seuls les objets de première nécessité (p.ex. un lit, des vêtements, des outils de travail et ­d’étude), ainsi que l’argent liquide et les autres valeurs, y échappent.
Attention ! Les biens doivent appartenir au locataire. Si vous faites saisir les biens de tiers, ils pourront les revendiquer. Exemple : la voiture qui se trouve dans le garage du locataire, mais qu’il a achetée à tempérament.
Tous types de baux. Ce privilège vaut pour tous types de baux : bail de résidence principale bien sûr, mais aussi bail commercial, bail d’entrepôt ou de bureau, ...
Un privilège ?
Relié à cette obligation de garnir les lieux loués, il y a le droit du bailleur de faire saisir les meubles meublants, dès l’instant où le locataire ne respecte pas ses obligations.
Par ailleurs - et on le sait encore trop peu - le bailleur bénéficie d’un privilège sur le produit de la vente du mobilier de son locataire. Le produit de cette vente va donc intégralement (après déduction des frais d’huissier) au bailleur. À ce niveau, le bailleur impayé passe donc avant tous les autres créanciers.
Conseil 1. Vous avez aussi priorité sur les créanciers qui avaient déjà pris des mesures conservatoires avant que vous ne fassiez saisir le mobilier.
Conseil 2. Ce privilège du bailleur sur le mobilier de son locataire est inscrit dans la loi. Vous y avez donc d’office droit, sans avoir à le prévoir dans votre contrat de bail.
Quelle ampleur ? Le privilège couvre les arriérés de loyer remontant à un maximum de deux années, mais aussi le loyer de l’année en cours et de l’année suivante.
Conseil 1. Ce privilège couvre aussi les charges que le locataire ne paie pas.
Conseil 2. Vous êtes aussi privilégié pour toutes les autres obligations résultant du bail (entre autres des indemnités, des intérêts, etc.).
Le privilège sur les meubles meublants constitue, assurément s’il y a encore d’autres créanciers en présence, un complément valable à la garantie locative normale .

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