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FRANCE

Les conditions pour porter plainte contre votre bailleur(FRANCE)

Dans le cadre d’un litige avec votre bailleur, vous n’avez pas la possibilité de déposer une plainte contre lui dans tous les cas de figure. En effet, il faut obligatoirement que ses actes soient pénalement répréhensibles pour que vous puissiez déposer une plainte dans le commissariat le plus proche.

Sinon, si vous considérez qu’il ne respecte pas ses obligations telles qu’elles sont indiquées dans votre contrat de location, vous ne pouvez pas porter plainte. C’est du ressort des relations contractuelles.

Les cas d’inexécution contractuelle


Si votre propriétaire bailleur ne respecte pas ses obligations, vous avez la possibilité de saisir le tribunal d’instance pour obtenir des sanctions civiles (dommages et intérêts, exécution d’une obligation, etc.). Vous pouvez intervenir dans les principaux cas suivants :

  • Le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie.
  • Le bailleur refuse de régulariser les charges.
  • Le bailleur résilie le bail dans le non respect des mentions légales.
  • Le bailleur révise le montant du loyer de façon erronée.
  • Le bailleur ne rembourse pas un trop-perçu de loyers.
  • Vous êtes en désaccord avec le bailleur sur le montant du loyer dans le cadre d’une proposition de renouvellement de votre bail.


Pour déposer plainte : la responsabilité pénale du propriétaire doit être engagée
Afin de pouvoir déposer une plainte contre votre propriétaire bailleur, la responsabilité pénale de celui-ci doit être engagée.
Les principales situations dans lesquelles sa responsabilité pénale peut être engagée sont les suivantes :

  • La mise en danger d’autrui. Si votre propriétaire ne respecte pas les règles de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002, qu’il vous loue un logement non décent ou en état de péril, avec une concentration de plomb ou une présence d’amiante et qu’il n’assume pas ses obligations de réparation, vous êtes en droit de considérer qu’il ne répond pas à ses obligations d’assurer votre sécurité physique et votre santé. Vous pouvez déposer une plainte pour mise en danger d’autrui.
  • La violation de domicile. Si après vos vacances, vous avez la preuve que votre propriétaire a hébergé des personnes, qu’il s’est introduit chez vous ou qu’il a changé les serrures, ces situations sont des cas de violation de domicile. Si la loi lui autorise d’avoir un double des clés, il n’a pas le droit de pénétrer chez vous contre votre gré.
  • L’expulsion. En cas d’impayés de loyers, votre bailleur ne peut pas vous expulser sans respecter la procédure d’expulsion. Il doit notamment avoir obtenu la résiliation du contrat de location devant le tribunal.
  • Des agissements inappropriés et répétés. En cas de harcèlement, d’injures, d’agressivité ou de provocation de la part de votre propriétaire, vous pouvez porter plainte.


Pour déposer plainte : la marche à suivre

Pour déposer plainte, vous avez deux possibilités :

  • Porter plainte physiquement dans un commissariat ou à la gendarmerie.
  • Adresser votre plainte auprès du tribunal de grande instance du lieu de la location ou du domicile du bailleur ou auprès du procureur de la République.

Dans votre plainte, n’oubliez pas d’indiquer :

  • Vos coordonnées et état civil (nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance).
  • Les coordonnées de votre bailleur (nom, prénom et adresse).
  • La description des faits reprochés (date, lieu, circonstances).
  • Les noms et coordonnées des éventuels témoins.
  • Tous les autres éléments de preuve disponibles.

Non-paiement du loyer, un phénomène de plus en plus commun(France)



Non-paiement du loyer est le principal risque que vous prenez avec un achat-à-louer sur une hypothèque. Comment pouvez-vous étirer ces remboursements mensuels si les revenus de location ne viennent plus? La recherche montre que ce phénomène a augmenté depuis le début des années 2000. Les chiffres publiés par le ministère français de la Justice indiquent que le nombre de procédures engagées par les propriétaires, publics et privés, a augmenté de 35% entre 2001 et 2011, passant de 107 639 à 145 828.Depuis lors, chaque année, plus de 150 000 affaires ont été portées devant les tribunaux français. Les loyers impayés représentent 3% de tous les biens loués. En 2011, l'ANIL (Agence nationale de l'information sur le logement) a calculé que le montant moyen dû par les locataires était de 2 600 euros dans les villes et de 1 770 euros ailleurs. La première précaution est donc évidente: faites très attention lors de la sélection de vos locataires. Aller aussi loin que vous le pouvez dans les limites de la loi pour vérifier leur solvabilité et les garanties qu'ils fournissent. À cet égard, la nature de leur contrat de travail et leur niveau de salaire sont les critères les plus importants.Mais même si la plupart des cas de non-paiement du loyer sont dus au locataire ayant des difficultés financières, ils peuvent aussi être dus à des litiges entre locataires et propriétaires. Une enquête publiée par l'ANIL en 2014 a montré que les litiges avec les bailleurs venaient en deuxième position sur la liste des causes de non-paiement du loyer (12% des cas), après le chômage, facteur principal dans près d'un tiers des impayés ( 32%). Il revient donc au propriétaire de repousser les procédures judiciaires, en entretenant un dialogue avec les locataires pour éviter d'avoir recours à des solutions administratives par définition longues, incertaines et finalement préjudiciables aux deux parties.

Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété




Dispositions générales

Article 711 en savoir plus sur cet article... Créé par Loi 1803-04-19 promulguée le 29 avril 1803 La propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations.
Article 712 en savoir plus sur cet article... Créé par Loi 1803-04-19 promulguée le 29 avril 1803 La propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.
Article 713 en savoir plus sur cet article... Modifié par LOI n° 2016-1087 du 8 août 2016 - art. 109 Les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Par délibération du conseil municipal, la commune peut renoncer à exercer ses droits, sur tout ou partie de son territoire, au profit de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre. Les biens sans maître sont alors réputés appartenir à l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre. Si la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre renonce à exercer ses droits, la propriété est transférée de plein droit : 1° pour les biens situés dans les zones définies à l'article L. 322-1 du code de l'environnement, au Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres lorsqu'il en fait la demande ou,a défaut, au conservatoire régional d'espaces naturels agréé au titre de l'article L. 414-11 du même code lorsqu'il en fait la demande ou, à défaut, à l'État ; 2° pour les autres biens, à l'État.
Article 714 en savoir plus sur cet article... Créé par Loi 1803-04-19 promulguée le 29 avril 1803 Il est des choses qui n'appartiennent à personne et dont l'usage est commun à tous.
Des lois de police règlent la manière d'en jouir.
Article 715 en savoir plus sur cet article... Créé par Loi 1803-04-19 promulguée le 29 avril 1803 La faculté de chasser ou de pêcher est également réglée par des lois particulières.
Article 716 en savoir plus sur cet article... Créé par Loi 1803-04-19 promulguée le 29 avril 1803 La propriété d'un trésor appartient à celui qui le trouve dans son propre fonds ; si le trésor est trouvé dans le fonds d'autrui, il appartient pour moitié à celui qui l'a découvert, et pour l'autre moitié au propriétaire du fonds.
Le trésor est toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété, et qui est découverte par le pur effet du hasard.
Article 717 en savoir plus sur cet article... Créé par Loi 1803-04-19 promulguée le 29 avril 1803 Les droits sur les effets jetés à la mer, sur les objets que la mer rejette, de quelque nature qu'ils puissent être, sur les plantes et herbages qui croissent sur les rivages de la mer, sont aussi réglés par des lois particulières.
Il en est de même des choses perdues dont le maître ne se représente pas.



À quelle température doit être chauffé un logement ?(FRANCE)

La température réglementaire d'un logement varie selon qu'il est occupé ou non. En cas de surchauffe ou de sous-chauffe, le juge peut prononcer au cas par cas, des sanctions au titre de la réparation du préjudice subi par l'occupant.

La température réglementaire d'un logement varie selon qu'il est occupé ou non.

La température maximum obligatoire est fixée à 19°C pour l'ensemble des pièces composant ce logement.
Dans un logement occupé récent ou neuf (date de dépôt du permis de construire postérieure au 1er juin 2001), la température minimum à laquelle l'occupant doit pouvoir se chauffer est fixée à 18°C.
Dans les logements mis en location, quelle que soit leur caractéristique (neuf, ancien ou récent), le locataire doit pouvoir se chauffer normalement conformément aux normes minimales de décence.




  À noter :en l'absence de précision légale pour établir ce qui relève d'un chauffage normal, ce point relève de l'appréciation du juge.


Méthode de calcul
La température de chauffage d'une pièce d'un logement correspond à la température de l'air, mesurée :

  • Au centre de la pièce ou du local, et à 1,5 mètre au-dessus du sol.

  • La loi ne prévoit pas de contrôle de température particulier dans les logements.Si vous avez l'impression qu'il fait trop chaud ou trop froid chez vous, il convient d'établir vous-même (ou de faire établir à vos frais) un contrôle de température.

  •   Attention :si la température s'établit entre 18 °C et 19 °C mais que cela ne vous semble pas suffisant, vous ne pouvez pas exiger une hausse de la température. Le financement d'un chauffage d'appoint éventuel pour augmenter la température reste à votre charge.


  • Si un contrôle de température fait état d'une surchauffe ou sous-chauffe, il faut en informer préalablement la personne responsable en cas de défaillance du système de chauffage de votre logement :
    • votre propriétaire ou son représentant (agent immobilier) si vous êtes locataire,
    Selon les cas, il appartient ensuite au bailleur ou au syndicat des copropriétaires de faire le nécessaire pour que le système de chauffage soit réglé correctement. S'il ne réagit pas, adressez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception pour le mettre en demeure de faire le nécessaire

  • .La loi ne prévoit pas de sanction particulière en cas de non-respect des températures réglementaires.Pour obtenir réparation du préjudice éventuellement subi, il convient de saisir le tribunal compétent dont dépend votre logement.

Médiateur de l'eau : comment y recourir ? (FRANCE)

eau et d’assainissement.

Chaque consommateur d’eau, particulier ou professionnel, peut saisir le médiateur de l’eau dès lors que le litige porte sur l’exécution du service public de distribution d’eau et d’assainissement.

Pour saisir le médiateur, il faut, au préalable, avoir adressé une réclamation au service client du distributeur d’eau, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le distributeur dispose alors d’un délai de 1 mois pour proposer une solution. Passé ce délai, le consommateur qui n’a pas obtenu de réponse satisfaisante, ou en cas d’absence de réponse, peut saisir le médiateur.Pour être recevable, le litige doit dater de moins de 2 ans.


Le médiateur de l’eau peut être saisi :
  • Par courrier simple,
  • ou en téléchargeant le formulaire.
Le courrier doit décrire l’objet du litige et être accompagné de pièces justificatives, parmi lesquelles, par exemple :

  • La facture litigieuse recto/verso,
  • les factures de consommation recto/verso des 3 années précédant le litige,
  • le constat de fuite ou d’absence de fuite d’eau,
  • la copie des échanges de courriers avec le service client de son distributeur,
  • le contrat d’abonnement au service de l’eau,
  • la facture de résiliation ...
  • À savoir : la saisine est gratuite.

Le médiateur dispose de 3 mois renouvelables pour étudier le dossier.À l’issue de l’examen du dossier, le médiateur formule une recommandation de solution au litige, écrite et motivée, dans un délai de 2 mois. Cette recommandation est communiquée à chacune des parties qui sont libres de la suivre ou non.distributeur et le consommateur doivent toutefois, dans un délai de 2 mois, informer le médiateur des suites données à sa recommandation.

Pour obtenir une solution amiable lorsqu'il y a un litige avec son fournisseur d'eau par courrier édiction de l'eau BP 4046375366 Paris Cedex 08Par internet sur le site du Médiateur de l'eau

Que faire en cas d'augmentation anormale de sa facture d'eau ?

Lorsque votre fournisseur d’eau constate une augmentation anormale de votre volume d’eau consommé, il doit vous en informer dans les meilleurs délais, par tout moyen et au plus tard lors de l’envoi de votre facture d’eau. En pratique, cette information vous est notifiée par courrier.

L’augmentation est anormale dès lors que votre fournisseur d'’au constate que le volume d’eau que vous avez consommé excède le double du volume moyen consommé au cours des 3 dernières années. Selon les cas, vous pouvez bénéficier d’un plafonnement de votre facture.  Attention : toute demande de dépôt de garantie réclamé à la souscription de l’abonnement ou à l’occasion d’un incident est interdite et doit faire l’objet d’un remboursement.

En cas de fuite, vous n’avez pas à payer la part de la consommation excédant le double de votre consommation moyenne si vous présentez une attestation à votre fournisseur d’eau indiquant qu’une entreprise de plomberie a réparé la fuite. Cette attestation doit préciser la localisation de la fuite et sa date de réparation. L’attestation doit être envoyée dans un délai de 1 mois à partir de là de votre fournisseur vous informant de l’augmentation anormale de votre consommation.
En l’absence de fuite

Si vous n’avez pas détecté de fuite, vous pouvez demander à votre fournisseur d’eau de vérifier le bon fonctionnement de votre compteur. Cette demande doit être envoyée dans un délai de 1 mois à partir de là de votre fournisseur vous informant de l’augmentation anormale de votre consommation. Votre fournisseur d’eau doit vous notifier sa réponse dans le délai de 1 mois après réalisation d’une enquête. Si un dysfonctionnement du compteur est constaté, vous»’n’aurez pas à payer»’excédent.

Dans tous les cas (en cas de fuite ou non), vous»’n’aurez pas à payer la part de»’excédent si votre fournisseur»’eau ne vous a pas informé de»’augmentation anormale»'eau au plus tard lors de»'envoi de votre facture»'eau.

Impayés de factures (eau, électricité ou gaz) : quelles conséquences ?(FRANCE)


Les factures d’énergie doivent être réglées dans un délai de 14 jours suivant leur émission ou date limite de paiement. Si vous ne payez pas votre facture, votre fournisseur vous informe par un 1 courrier (simple ou recommandé) qu'en cas de non-paiement dans un délai supplémentaire de 15 jours :
  • votre électricité pourra être coupée ou sa puissance réduite,
  • votre gaz ou dispositif permettant de transférer de la chaleur pourra être coupé.
Le délai est rallongé de 15 à 30 jours :
À la fin des 15 jours (ou 30 jours), votre fournisseur vous informe par un 2 courrier (simple ou recommandé) que votre fourniture d'énergie pourra être coupée ou réduite. Ce courrier doit alors vous indiquer que vous pouvez saisir le FSL pour demander une aide financière. La saisine du FSL a pour effet de suspendre la procédure d'impayé et donc de suspendre la coupure ou la réduction d'énergie. La saisine fait l'objet d'une information du fournisseur par le FSL.Si, toutefois, aucune décision vous accordant une aide n'est prise dans un délai de 2 mois, votre fournisseur peut procéder à la coupure ou réduction d'énergie, s'il vous en a informé par un 3 courrier (simple ou recommandé).  À noter :du 1er novembre au 31 mars, même si vos factures ne sont pas payées, l’électricité et le gaz sont maintenus. Votre fournisseur d'électricité peut toutefois procéder à une réduction de la puissance de votre électricité, sauf si vous bénéficiez d'un tarif social électricité.


Les factures d'eau doivent être réglées dans un délai de 14 jours suivant leur émission ou date limite de paiement. En cas de difficultés, il est recommandé de contacter rapidement votre distributeur afin de convenir d'un étalement de votre dette ou son report.En l'absence d'accord avec votre distributeur d'eau sur le paiement, vous recevez un courrier (simple ou recommandé) vous informant que vous pouvez saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour demander une aide financière.Si vous ne donnez pas suite à la relance de votre distributeur d'eau, une procédure de recouvrement peut être engagée.  Attention :il est interdit à tout fournisseur de couper l'eau de la même en cas d'impayé et cela tout au long de l'année.


Quelles aides peut octroyer le fonds de solidarité pour le logement (FSL) ?(FRANCE)



Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) accorde des aides financières aux personnes qui rencontrent des difficultés pour assurer les dépenses de leur logement (factures, loyers...). Il existe un FSL dans chaque département.
Les aides du FSL peuvent notamment permettre de financer :

Personnes concernées

Les aides du FSL s’adressent :
  • au locataire et sous-locataire,
  • au propriétaire occupant,
  • à la personne hébergée à titre gracieux,
  • au résident de logement-loyer


Conditions d’attribution

Le FSL tient compte de l’ensemble des ressources de toutes les personnes composant le foyer, à l’exception des ressources suivantes :
  • aides au logement,
  • allocation de rentrée scolaire (ARS),
  • allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH).

Chaque FSL a son propre règlement intérieur et donc ses propres critères d’attribution. Certains départements conditionnent, par exemple, l’obtention d’une aide du FSL au fait que le foyer perçoit uniquement la prime d’activité.Par ailleurs, même s'il rentre dans les critères d'attribution, un foyer plus aisé (qui perçoit par exemple des revenus plus importants que la prime d'activité) peut avoir droit à une aide moins importante qu'un foyer en plus grande difficulté.

Selon les cas, la démarche doit être faite auprès de la caisse d'allocations familiales (Caf) ou auprès des services du département.

 Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Précisez votre cas

Allocataire de la Caf où s’adresser ?

Veuillez saisir le nom ou le code postal de la commune :Ville ou code postal Caisse d'allocations familiales (Caf)Caisse nationale des allocations familiales (Cnaf)commune :Ville ou code postal Services du département


  L'attribution d'une aide du FSL n'est pas de droit. L'aide peut notamment être refusée lorsque le montant du loyer et des charges se révèle incompatible avec les ressources du foyer.

Garantie des risques locatifs (aide au paiement des dettes de loyers et charges)



La GRL est un dispositif par lequel un bailleur souscrit un contrat avec une compagnie d’assurance afin de se prémunir contre certains risques liés à la location (impayés de loyers, dégradations...). À partir du 1er janvier 2016, ces contrats ne sont plus distribués par les assureurs et ne pourront plus faire l’objet de nouvelles souscriptions. Toutefois, si le bailleur a souscrit un contrat avant le 31 décembre 2015, son contrat est valable durant 1 an et peut être renouvelé à son échéance.


Le renouvellement du contrat en cours au 31 décembre 2015 s’applique :
  • pour une durée maximale de 1 an,
  • aux mêmes conditions de garantie que le contrat en cours (sauf tarification de la prime d'assurance pouvant être revue par l'assureur),
  • ’i le locataire est toujours occupant à la date d'échéance du contrat GRL,
  • Et si le bailleur est à jour du paiement de ses cotisations d'assurance à la date d'échéance du contrat.

Avant la fin de l'échéance du contrat, l'assureur demande par écrit au bailleur s'il souhaite le renouveler pour une durée de 1 an. Le bailleur doit rendre sa réponse par courrier, de préférence en recommandé avec accusé de réception.
Où s’adresser? Assureur partenaire du dispositif GRL Action logement

Avant 2016 Loyers et charges impayés

En cas d’impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non ou en cas d’impayé partiel, lorsque le cumul des impayés atteint 1 mois de loyer sur 1 an, déduction faite des aides au logement versées au bailleur2 000 € par mois dans la limite de 70 000 € jusqu'au départ du locataire et pendant toute la durée du bail.

Dégradations du locataire

Elles comprennent le coût des travaux de remise en état du logement en cas de détériorations locatives causées par le locataire durant sa période d'occupation et constatées lors de la reprise effective du logement
après déduction d'une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie : 7 700 € TTC par sinistre et par logement pour la location d'un logement vide (3 500 € pour un meublé).

Frais de contentieux
Ils comprennent le montant des loyers impayés et le remboursement des dégradations ainsi que les frais d'expulsion (honoraires de l'huissier...)70 000 € pour l'ensemble des frais concernés
Pour être indemnisé des impayés de loyer, dégradations et frais de contentieux, le bailleur doit s'adresser à son assureur qui l'indemnise directement, sans aucune avance d'éventuels frais de procédure de recouvrement.

Où s’adresser ?Assureur partenaire du dispositif GRL action logement


En d'impayés de loyer, la situation financière du locataire est examinée et suivie par l'Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL). Cette association est chargée de définir, dans le cadre d'une procédure de recouvrement amiable, un plan d'apurement de la dette de loyer.

Dans le cadre de cette procédure, le locataire a l'obligation de reprendre le paiement au moins partiel des loyers. Si cette condition n'est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés de loyer est engagée.  À noter :si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur peut demander à ce qu'elle lui soit versée directement. Revenir aux boutons

 pour tout complément d'information
 Union d'économie sociale pour le logement (UESL)

Garantie Visale (aide au paiement des dettes de loyers et charges)France

Garantie Visale : vers une extension à tous les jeunes de moins de 30 ans
27 juil. 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le ministère du Logement et de l'Habitat durable a annoncé que la garantie Visale sera étendue à tous les jeunes de moins de 30 ans (salariés, non-salariés, chômeurs, étudiants boursiers, étudiants non-boursiers non rattachés fiscalement à leurs parents). Jusqu'à l'entrée en vigueur de cette mesure, qui devrait intervenir au plus tard le 30 septembre 2016, les informations contenues dans cette page restent d'actualité.

La garantie Visale est une caution accordée au locataire par Action logement (ex-1 % Logement) visant à prendre en charge le paiement du loyer et des charges de sa résidence principale, en cas d'impayés. Les sommes sont avancées au bailleur par Action Logement puis remboursées par le locataire. Ce dispositif ne s'applique qu'aux baux du parc privé signés à partir du 1er février 2016.


La garantie Visale couvre les loyers et charges impayés de la résidence principale du locataire :
  • dans la limite d'un loyer (charges comprises) de 1 500 € à Paris et de 1 300 € sur le reste du territoire,
  • dans la limite de 36 mensualités,
  • et pendant les 3 premières années de la location.

Ce dispositif dispense le locataire d'apporter toute autre caution à son bailleur.En cas d'impayés, Action logement rembourse le bailleur. Le locataire doit ensuite rembourser toutes les sommes versées pour son compte au bailleur selon un échéancier qui peut être aménagé en fonction de sa situation financière.  À noter :la garantie Visale remplace la garantie des risques locatifs (GRL). Les contrats GRL en cours au 31 décembre 2015 peuvent toutefois bénéficier d'une reconduction de 1 an au plus.


Personnes concernées

Ce dispositif s'adresse aux (salariés ou non) entrant dans un logement locatif privé en intermédiation locative, c'est-à-dire dont le bail est souscrit par une association qui se porte garante. En dehors de ce type de location, ce dispositif s'adresse également à certains salariés d'une entreprise du secteur privé :

  • Âgés de plus de 30 ans entrant dans un logement dans les 3 mois de leur prise de fonction, quel que soit leur contrat de travail (CDD, intérim, contrats aidés, CDI en période d'essai...). Les CDI confirmés (qui ont terminé leur période d'essai) sont exclus du dispositif,
  • Âgés de 30 ans et moins entrant dans un logement dans les 12 mois de leur prise de fonction, quel que soit leur contrat de travail.

  Attention :les salariés d'une entreprise agricole ne sont pas concernés par la garantie Visale.

Conditions liées aux ressources

Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Précisez votre casTout ménage le ménage est éligible à la garantie Visale dans la limite d'un maximum de 50 %.Salarier le salarié de moins de 30 ans en CDI confirmé est éligible à la garantie Visale dans la limite d'un Compris entre 30 et 50 %.
L'adhésion à ce dispositif doit être faite avant la signature du bail.Création de son espace personnel.

pour pouvoir bénéficier de la garantie Visale, le locataire doit adhérer à ce dispositif en créant son espace personnel sur le site dédié à ce dispositif.

Garantie loca-pass (aide au paiement des dettes de loyers et charges) (FRANCE)

La garantie loca-pass permet de couvrir le paiement du loyer et des charges en cas d’impayés du locataire. Cette garantie ne concerne que les logements appartenant à des personnes morales (organismes HLM, par exemple).

La garantie loca-pass permet de garantir au bailleur le paiement du loyer et des charges en cas de difficultés budgétaires temporaires du locataire. Elle fait office de caution pour le bailleur.Elle est accordée par les organismes d’Action logement (ex-1 % Logement).

Personnes concernéesLa garantie loca-pass s’adresse à tout salarié d’une entreprise privée non agricole. Elle s’adresse aussi à tout jeune de moins de 30 ans :
  • En formation professionnelle (’apprentissage ou contrat de professionnalisation)
  • ou en recherche d'emploi,
  • o’ étudiant salarié en contrat à durée déterminée (CDD) de 3 mois minimum, en cours au moment de la demande d'aide,
  • o’ étudiant salarié justifiant d'un ou plu’ieurs CDD pour une durée cumulée de 3 mois, au cours des 6 mois précédant la demande d'aide,
  • ou ’tudiant salarié justifiant d'une conve’tion de stage d'au moins ’ mois en cours au moment de la demande d'aide,
  • ou ’tudiant justifiant d'un statut’d'étudiant’boursier d'État.

  À noter :les fonctionnaires (non conernés par ce dispositif) peuvent s'adresser au bureau de l'action sociale de leur administration pour obtenir des renseignements sur l'existence de dispositifs équivalents.

.Conditions préalables

Pour pouvoir bénéficier d'une garantie loca-pass, il ne faut pas avoir préalablement :
Logements concernés.

Peuvent permettre de bénéficier d'une garantieloca-pass :
  • un logement loué vide ou meublé,
  • ou un logement en foyer ou en résidence sociale.

De plus, le ogement doit :

  • Appartenir à une personne morale (organisme social, association ...)
  • et faire l'objet d'une convention signée avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ou donnant droit à l'Aide personnalisée au logement (APL).

Le locataire doit présenter sa demande de garantie auprès d'un organisme d'Action

Logement.Cette demande doit être effectuée au plus tard 2 mois après son entrée dans les lieux.Lorsque la garantie loca-pass n'a pas été accordée, le locataire a la possibilité de faire appel de la décision auprès :
  • du conseil d'administration du comité interprofessionnel du Logement (CIL), en cas de 1 refus,
  • et auprès du conseil d'administration de l'UESL (fédération d'Action Logement), en cas de 2 refus.

La garantie loca-pass couvre les loyers et les charges pendant 3 ans.

Le montant maximum de la garantie est égal à 9 mois de loyers et charges, dans la limite de 2 000 € par mois, déduction faite des aides au logement.

En cas de loyers impayés, la garantie loca-pass est mise en œuvre sur demande du bailleur auprès de l'organisme d'Action Logement, après mise en demeure du locataire.
Les sommes avancées par l'organisme doivent être remboursées dans un délai fixé entre l'organisme et le locataire. Le montant à rembourser ne fait l'objet d'aucun intérêt d'emprunt.Une fois le remboursement effectué, il est possible de demander à bénéficier d'une autre garantie loca-pass pour un nouveau logement.

Aides au financement du dépôt de garantie et impayés de loyers (FRANCE)

Des aides peuvent être attribuées pour financer les dépenses de logement. D’une part, l’avance loca-pass permet de financer le dépôt de garantie exigé lors de la signature du bail. D’autre part, la garantie loca-pass (logement appartenant à des personnes morales) et la garantie Visale (dispositif qui remplace la garantie des risques locatifs) permettent de financer les impayés de loyers et charges (caution).

Avance loca-pass (aide au paiement du dépôt de garantie du logement)

L'avance loca-pass est un prêt à taux zéro destiné à couvrir en tout ou partie le dépôt de garantie exigé par le propriétaire à l'entrée dans les lieux du locataire.Elle est accordée pour la du locataire.

Personnes concernées

L'avance loca-pass s'adresse à tout salarié d'une entreprise privée non-agricole.Elle s'adresse aussi à tout jeune de moins de 30 ans  :
  • en formation professionnelle (contrat d'apprentissage ou contrat de professionnalisation)
  • ou en recherche d'emploi,
  • ou étudiant salarié en contrat à durée déterminée (CDD) de 3 mois minimum, en cours au moment de la demande d'aide,
  • ou étudiant salarié justifiant d'un ou plusieurs CDD pour une durée cumulée de 3 mois, au cours des 6 mois précédant la demande d'aide,
  • ou étudiant salarié justifiant d'une convention de stage d'au moins 3 mois en cours au moment de la demande d'aide,
  • ou étudiant justifiant d'un statut d'étudiant boursier d'État.

Conditions préalables

Pouvoir bénéficier d'une avance loca-pass, il ne faut pas avoir préalablement :
  • obtenu une autre avance loca-pass qui soit en cours de remboursement pour un autre logement,
  • ou déposé auprès d'un autre organisme Action logement une demande d'avance loca-pass pour le même logement,
  • ou obtenu une aide de même nature accordée par le fonds de solidarité pour le logement (FSL),
  • ou déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Allocations logement (FRANCE)




L'aide personnalisée au logement (APL), l'allocation de logement familiale (ALF) et l'allocation de logement sociale (ALS). L'APL est versée en raison d'un critère de financement du logement (conventionné), l'ALF est versée en raison de la situation familiale, et l'ALS est versée dans tous les autres cas.

1 –Aide personnalisée au logement (APL)

Modifications des conditions de ressources
1er janv. 2016 - Direction de l'information légale et administrative (premier ministre)
La loi n ° 2015-1785 de finances pour 2016 met fin au versement des aides au logement pour les enfants des familles assujetties à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), et prévoit la prise en compte de la valeur du patrimoine pour l'attribution de ces aides.
Ces mesures entreront en vigueur le 1er octobre 2016.
L'aide personnalisée au logement (APL) est une aide financière destinée à réduire le montant de votre loyer ou mensualité d'emprunt immobilier.
Pour connaître le montant de votre APL, et savoir si vous pouvez percevoir l'APL, vous pouvez utiliser le simulateur de la Caf.

2 –Allocation de logement familiale (ALF)

L'allocation de logement familiale (ALF) est une aide financière destinée à réduire le montant de votre loyer ou de votre mensualité d'emprunt immobilier.
Conditions liées au logement
Vous pouvez faire une demande d'ALF :
  • si vous êtes locataire ou colocataire ou sous-locataire (déclaré au propriétaire) d'un logement meublé ou non,
  • si vous êtes accédant à la propriété ayant bénéficié d'un prêt immobilier pour l'achat ou la construction de votre logement,
  • Si vous êtes résident en foyer d'hébergement.
L'ALF est attribuée :
Conditions liées au demandeur
Pour faire une demande d'ALF vous devez vous trouver dans l'une des situations suivantes :
  • vous bénéficiez de prestations familiales ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH),
  • vous avez 1 enfant à charge d'au plus 21 ans, mais n'avez pas droit aux prestations familiales ou à l'AEEH,
  • vous êtes un jeune ménage (sans enfant à charge) et êtes marié depuis moins de 5 ans, à condition que votre mariage ait été célébré avant que vous et votre époux (se) ayez atteint l'âge de 40 ans,
  • vous êtes enceinte, seule ou vivant en couple sans personne à charge à compter du 1er jour du mois civil suivant le 4e mois de la grossesse et jusqu'au mois civil de la naissance de votre enfant,
  • vous avez à votre charge un ascendant de plus de 65 ans (ou 60 ans, s'il est inapte au travail, ancien déporté ou ancien combattant) et ne disposant pas de ressources supérieures au plafond de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa),
  • vous avez à votre charge un ascendant, descendant ou atteint d'une infirmité entraînant une incapacité permanente d'au moins 80 % ou qui est, compte tenu de son handicap, dans l'impossibilité reconnue par la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées (CDAPH) de se procurer un emploi.
Si vous êtes étranger, vous devez justifier d'un titre de séjour en cours de validité.
Aucune condition d'âge minimum n'est exigée. Toutefois, un enfant mineur émancipé peut percevoir l'ALF à condition que le bail soit à son nom. Pour l'enfant mineur non émancipé, il est exigé que le bail soit signé ou cosigné par ses parents, la quittance de loyer pouvant éventuellement être établie au nom de l'enfant mineur non émancipé.
Conditions liées aux ressources
L'ALF est attribuée sous conditions de ressources et conformément à certains plafonds variant en fonction de la composition de votre foyer et du lieu de votre logement.
  Attention l'ALF n'est pas accordée si vous bénéficiez déjà de l'aide personnalisée au logement (APL) ou de l'allocation de logement social (ALS).
 
3 –Allocation de logement sociale (ALS)

L'allocation de logement sociale (ALS) est une aide financière destinée à réduire le montant de votre loyer ou de votre mensualité d'emprunt immobilier.

Conditions liées au logement
Vous pouvez faire une demande d'ALS :
  • si vous êtes locataire ou colocataire ou sous-locataire (déclaré au propriétaire) d'un logement meublé ou non,
  • si vous êtes accédant à la propriété ayant bénéficié d'un prêt immobilier pour l'achat de votre logement,
  • Si vous êtes résident en foyer d'hébergement.
L'ALS est attribuée :
Conditions liées au demandeur
Les personnes principalement concernées par l'ALS sont :
  • les jeunes,
  • les étudiants,
  • Les ménages sans enfants (autres que les jeunes ménages),
  • les personnes âgées ou handicapées.
Si vous êtes étranger, vous devez justifier d'un titre de séjour en cours de validité.
Aucune condition d'âge minimum n'est exigée. Toutefois, un enfant mineur émancipé peut percevoir l'ALS à condition que le bail soit à son nom. Pour l'enfant mineur non émancipé, il est exigé que le bail soit signé ou cosigné par ses parents, la quittance de loyer pouvant éventuellement être établie au nom de l'enfant mineur non émancipé.
Conditions liées aux ressources
L'ALS est attribuée sous conditions de ressources et conformément à certains plafonds variant en fonction de la composition de votre foyer et du lieu de votre logement.
  Attention : l'ALS n'est pas accordée si vous bénéficiez déjà de l'aide personnalisée au logement (APL) ou de l'allocation de logement familiale (ALF).


Quand peut-on saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ?(FRANCE)

La commission départementale de conciliation (CDC) aide bailleur et ocataire à trouver une solution amiable à leur litige. Il existe une commission dans chaque département.


La CDC cherche un règlement amiable à un conflit entre un bailleur et son locataire.Ce n’est pas une juridiction, mais un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et de représentants des locataires.Pour siéger, la commission doit être composée de 4 ou 6 personnes.
La CDC est compétente pour un litige portant sur un des sujets suivants :

La CDC doit être saisie selon certaines règles de forme et parfois, dans le respect de certains délais.  Attention :en dehors des litiges relatifs aux loyers (encadrement, réévaluation, diminution, complément de loyer), le recours à la CDC est facultatif : vous pouvez saisir le juge directement.

Forme
La CDC doit être saisie ar lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique (courriel) précisant :
  • les noms et adresses du locataire et du bailleur,
  • l’objet du litige,
  • une copie du contrat de bail,
  • les éléments de référence s’il s’agit d’une augmentation de loyer sous-évalué,
  • et tous les documents utiles pour étayer le dossier (état des lieux, courriels, courriers, plans...).
Délai
Dans certains cas, la CDC doit être saisie sous certains délais.

Complément de loyer

3 mois à compter de la signature du bail

Loyer sous-évalué
4 mois avant la date d’échéance du bail

Décence
 2 mois après mise en demeure de faire les travaux restés sans réponse
Autre litige: À tout moment 

       Attention:
pour une augmentation de loyer sous-évalué, le juge doit être saisi avant l’échéance du bail et après l’expiration du délai de réponse de la CDC  2 mois

Coût gratuit

Convocation
Les parties sont convoquées par courrier simple ou électronique (courriel) 15 jours au moins avant la date de la séance.En cas d'’bsence de l'’ne des parties pour un motif légitime justifié (motif médical, professionnel, familial...), une nouvelle et dernière convocation peut être adressée.

Les parties peuvent :
  • se présenter en personne (éventuellement assistées),
  • Ou se faire représenter par une personne mandatée.
La CDC émet un avis dans un délai de 2 mois. En cas d'’ccord, le recours au juge n'’st plus possible (exemple : si le locataire renonce à une partie de son dépôt de garantie, il ne peut plus saisir le juge pour en obtenir restitution).En l'absence d'accord, les parties peuvent saisir le juge. Si une partie est absente le jour de la séance, la commission constate l'impossibilité de les concilier, mais peut aussi émettre un avis sur la situation qui lui est éventuellement présentée par la partie présente.  À noter :si l'accord signé n'est pas respecté par l'une des parties, l'autre peut saisir le juge pour faire appliquer cet accord.

Quelles sont les voies de recours dans un litige locatif ?(FRANCE)

 En cas de conflit dans le cadre d’une location immobilière, vous pouvez tenter de trouver une solution amiable. En cas d’échec, il faut saisir le juge. Le tribunal compétent et les délais de saisine dépendent de la nature du litige.

Quel que soit le litige qui vous oppose à votre locataire ou à votre bailleur (ou à son représentant, notamment une agence immobilière), il est toujours préférable de trouver une solution amiable afin de conserver de bons rapports locatifs.

Courrier écrit
Si vous ne parvenez pas à vous parler, il est conseillé d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception :
  • relatant les faits le plus précisément possible,
  • et accompagné des arguments et preuves pour à étayer votre propos (références juridiques, factures, photos, etc.).

Ce courrier est une première étape préalable incontournable pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.

Conciliation
Si vous n’obtenez pas gain de cause avec un courrier, il peut être utile de saisir la commission départementale de conciliation.
La saisine est obligatoire pour certains litiges liés au loyer (encadrement, loyer sous-évalué, loyer surévalué et complément de loyer).
La procédure est gratuite.

Location : mise à disposition d'un logement décent (FRANCE)


Critère de performance énergétique minimale

20 mai 2016 — Direction de l’information légale et administrative (premier ministre)
La loi n°2015-992 du 17 août 2015 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement respectant un critère de performance énergétique minimale. Un décret en conseil d’État doit définir ce critère, ainsi qu’un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les informations contenues dans cette fiche seront complétées dès la parution de ce décret.

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum, et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Le bailleur doit aussi assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué.


Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement :
  • sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,
  • doté d’une surface habitable minimum.
  • Doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.
Le logement doit également respecter un critère de performance énergétique minimale.
Sécurité et santé du locataire
Un logement décent assure le clos et le couvert et doit être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations.
De plus, il doit comporter :
  • des dispositifs de retenue des personnes conformes à leur usage (garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias, balcons...),
  • des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, et en bon état d’usage et de fonctionnement,
  • Des dispositifs d’ouverture et de ventilation adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements,
  • des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement sans risque manifeste pour la santé et la sécurité physiques des locataires,
  • des pièces principales bénéficiant d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Surface du logement
Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :
  • une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
  • ou un volume habitable de 20 m³.

  • Équipements
  • Le logement doit également comporter les installations suivantes :
    • système d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale,
    • système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et muni de siphon,
    • cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées et aménagées pour recevoir un appareil de cuisson,
    • installation sanitaire intérieure comprenant des w.c., séparée de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle dotée d’une baignoire ou douche (une installation sanitaire extérieure au logement est cependant autorisée s’il n’y a qu’une seule pièce à condition qu’il soit dans le bâtiment et accessible facilement),
    • ’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion,
    • réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne

Le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement mis en location (tranquillité).
Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s’interdire tout agissement qui pourrait gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (certains travaux ou réparations par exemple).

Dans ce cadre, le bailleur n’a pas le droit d’interdire à son locataire :
  • De recevoir ou d'héberger des proches,
  • de détenir un animal domestique (sauf un animal dangereux).
Il ne peut pas non plus lui imposer :
  • la réalisation de travaux en toute circonstance et sans limitation de durée ni indemnité,
  • Des visites de contrôle et, d'une manière générale, des visites imposées.
En revanche, le propriétaire n'est pas responsable des troubles que les tiers occasionnent à son locataire (nuisances sonores imputables au voisinage par exemple).

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Précisez votre cas le propriétaire accepte les signes de non-décence le locataire fait préciser par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.Le propriétaire conteste les signes de non-décence le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.A l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal d'instance. Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la commission départementale de conciliation.
  À noter :le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le juge du tribunal d'instance constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :
  • contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
  • imposer une réduction de loyer,
  • fixer des dommages et intérêts.
  À savoir :le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis.





Quel est le régime d'une location soumise à la loi de 1948 ?(FRANCE)

Le champ d'application de la loi de 1948 se restreint progressivement. Depuis la loi du 23 décembre 1986, seuls les locataires entrés dans les lieux avant cette date continuent de bénéficier, sous certaines conditions, du régime de la loi de 1948. La relocation d'un logement devenu vacant n'est plus soumise à la loi de 1948.



Chaque logement soumis à la loi de 1948 fait l'objet d'un classement par catégorie déterminée en fonction des équipements et de son confort. Ce classement détermine le montant maximum de loyer que le propriétaire peut exiger de son locataire.
Le classement se fait par logement et non par immeuble. En effet, dans un immeuble collectif, il peut y avoir des logements de qualités diverses notamment en raison de leur situation dans celui-ci (niveau, accès, par exemple).



Catégories II A, II B, II C

Construction d'assez bonne qualité disposant rarement de plus de 4 pièces principales et ayant parfois des w.c., une salle de douche ou de bains privatifs


Catégories III A et III B
Construction ordinaire disposant de peu de confort





Catégorie IV

Construction ne disposant d'aucun équipement et ne répondant pas aux normes de décence
  À noter :les logements de catégorie I considérés comme étant de qualité exceptionnelle de luxe ne sont plus soumis au régime de la loi de 1948.


Forme et contenu du bail

Le bail n'est pas obligatoirement écrit. La location peut donc être verbale. Son contenu n'est pas réglementé. Les règles imposées dans les locations vides relevant du secteur privé peuvent s'appliquer.


Durée du bail

La loi de 1948 n'impose aucune durée minimale de location. Tout dépend de la durée convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la signature. Le bail à durée indéterminée est autorisé.Dans certains cas, le propriétaire peut proposer une sortie du dispositif de la loi de 1948 en proposant un bail de sortie progressive en 8 ans.

Révision du montant du loyer

L'augmentation du loyer d'un logement loué sous le régime dit de la loi de 48 est plafonnée. Toute augmentation annuelle ou ponctuelle éventuellement appliquée par le bailleur doit respecter les plafonds réglementaires fixés chaque année selon la catégorie du logement.

Modalités du maintien dans les lieux

À l'expiration du bail, le locataire bénéficie d'une mesure de protection qui est le droit au maintien dans les lieux. Ce droit lui permet de rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n'ait à rédiger un nouveau bail.Le droit au maintien dans les lieux bénéficie au locataire sous réserve que le propriétaire n'exerce pas son droit à congé.

Transfert du droit au maintien dans les lieux

Le bail est résilié automatiquement au décès du locataire ou si celui-ci abandonne son domicile. Si le logement devient vacant, il sort de la loi de 1948 et ne plus être reloué sous ce régime.Toutefois, malgré la résiliation du bail, la loi prévoit un transfert du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée au profit des personnes suivantes :
  • à l'époux (se) ou partenaire de pacte civil de solidarité (Pacs) du locataire.
  • Ou,lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, à ses enfants mineurs jusqu'à leur majorité, à ses ainsi qu'aux personnes handicapées.


Les principaux litiges entre locataires et propriétaires(Paris)




Certains propriétaires rechignent à réaliser des travaux à leur charge! De leur côté certains locataires se dispensent de régler leur dernier loyer! Ils se justifient par la crainte de ne pas récupérer leur dépôt de garantie. Les motifs d’accrochage entre locataires et bailleurs sont nombreux.

Avant même la signature du bail, des problèmes entre propriétaires et locataires peuvent survenir. Par exemple, nombre de bailleurs n’hésitent pas à réclamer aux candidats à la location leur dossier médical ou un relevé de compte bancaire. C’est formellement interdit. Cependant, la plupart des conflits interviennent, après l’entrée dans les lieux.
En cas de problèmes avec la chaudière ou pour des fenêtres fermants mal, c’est au bailleur de réaliser les travaux. Mais là encore, les conflits sont nombreux, car aucun texte ne fixe de délai d’intervention. Et si le locataire effectue les réparations lui-même, il prend le risque de ne pas se faire rembourser. L’occupant a aussi intérêt à vérifier la nature des charges facturées en même temps que son loyer. Si certaines, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sont à sa charge, d’autres, en revanche, doivent être assumées uniquement par le bailleur...

De son côté, le locataire doit veiller à garder le logement en bon état et à s’abstenir de tout comportement abusif ou de faire des dégradations. En effet, cela peut justifier la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible des locaux..

L’impayé de loyer, la hantise principale du propriétaire
Même lorsque le locataire ne paie pas le loyer, le bailleur doit, malgré tout, continuer de régler les charges qui lui incombent. . Bien souvent s’y ajoutent les mensualités d’un crédit immobilier contracté pour acquérir le logement loué. Les loyers impayés sont donc une véritable appréhension pour les propriétaires-bailleurs. Par ailleurs, s’il obtient l’expulsion, celle-ci ne pourra pas intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars, période hivernale pendant laquelle les locataires ne peuvent pas être délogés. Le propriétaire doit donc s’armer de patience et surtout réagir rapidement en cas d’impayés.

Des congés irréguliers
Non-respect des délais légaux imposés pour les congés, inoccupation du logement après une reprise pour habiter... La résiliation du contrat de location initiée par le bailleur peut être source de conflits locatifs. Mais d’autres différends peuvent également survenir lorsque la fin du bail est demandée par le locataire.
Souvent, par crainte de ne pas récupérer son dépôt de garantie, le locataire décide de ne pas payer le ou les deux derniers mois de loyer. Cette pratique est illégale. Au départ du locataire, après avoir réclamé le paiement du loyer, le bailleur peut conserver le dépôt de garantie, en l’absence de réponse du locataire. Mais si le logement est dégradé ou si la régularisation des charges laisse apparaître un solde négatif au détriment du bailleur, ce nouveau conflit justifiera une procédure.

Le défaut de restitution du dépôt de garantie 
Si la loi impose au bailleur de rembourser le dépôt de garantie dans les deux mois suivant le départ du locataire, la réalité est toute autre. En effet, c’est même le litige le plus fréquent, selon les associations de consommateurs. Pour récupérer cette somme, le locataire peut saisir la commission de conciliation. À défaut, il faut alors saisir le tribunal. De quoi freiner les locataires les moins procéduriers.

NOTE :
Propriétaires ou locataires, soignez la rédaction de l’état des lieux, à l’entrée et à la sortie du logement. Ce document peut permettre de prouver votre bonne foi.


Si vous avez des questions ou, besoin d'aide  concernant cette articles
veiller remplir le formulaire avec vos coordonnées.


 Merci!

Congé frauduleux : quels risques encourt le propriétaire? (PARIS)



Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour vendre le logement ou le récupérer pour lui ou quelqu’un de sa famille. Si la véritable motivation du congé est autre, on parle alors de congés frauduleux. Dans ce cas, le congé sera considéré comme nul et le locataire devra être indemnisé.
Une fois le contrat de location signé, le propriétaire ne peut récupérer le logement qu’en respectant les modalités prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ces modalités sont strictes : le propriétaire ne peut donner congé que pour l’échéance du contrat, tous les 3 ans en location vide’un des motifs prévus par la loi
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Fraude lors d'un congé pour reprise

Les tribunaux sanctionnent le congé pour reprise dès lors que le logement demeure inoccupé après le départ du locataire. La jurisprudence estime, que le bénéficiaire, du congé pour reprise (c’est-à-dire le bailleur lui-même ou une personne de sa famille) doit habiter le logement dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse. La loi ne prévoit pas de délai précis et la jurisprudence apprécie au cas par cas. On estime que ce délai doit s'entendre de quelques semaines à quelques mois (Cour d'appel Paris, 7 janvier 1998). En revanche, une reprise qui intervient deux ans après le départ du locataire est considérée comme frauduleuse (Cour d'appel de Nîmes, 15 janvier 2008). Si la reprise n'est effective que pour une durée très courte, le congé sera également considéré comme frauduleux. Là encore, aucune durée d’occupation minimale n’est prévue par la loi, mais la jurisprudence a déjà considéré que la reprise pour une durée d'occupation de cinq mois satisfait aux exigences légales (CA Toulouse, 23 juin 1998). La mise en vente d'un appartement libéré à la suite d'un congé avec reprise pour habiter caractérise également une fraude (Cass. civ. 3e, 12 octobre 2004).

Fraude lors d’un congé pour vente

Un congé pour vente sera considéré comme abusif dès lors que l’offre de vente notifiée par le bailleur propose un prix excessif. Le bailleur demeure libre de la détermination du prix de vente de son bien. Toutefois, les juges du fonds apprécient au cas par cas si le prix proposé n’a pour seul but de dissuader le locataire de faire valoir son droit de préemption. Ainsi a pu être jugé comme frauduleux un congé donné par le bailleur à un prix 40 % plus élevé que la valeur vénale du bien (CA paris, 20 novembre 1997). La même solution a été adoptée pour une offre de vente faite au locataire pour un prix supérieur de 20 % à la valeur réelle du bien (CA Paris, 15 avril 2008). En revanche, le désir du propriétaire de réaliser un profit en vendant son bien ne caractérise pas la fraude. Ainsi, les tribunaux ont pu valider un congé donné à un prix majoré de 12 % par rapport à la fourchette haute des estimations (CA Paris, 18 septembre 2007). En tout état de cause, c’est le locataire qui devra prouver le fait que le bailleur n’avait pas l’intention de vendre le bien. Cette absence d’intention de vendre peut également se caractériser par la relocation immédiate du bien à un loyer substantiellement augmenté.
Information renforcée pour le locataire. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) prévoit une meilleure information du locataire sur la marche à suivre en cas de congé frauduleux donné par le bailleur. Voici ce que prévoit le projet : «Une notice d’informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du Logement, pris après avis de la commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice». L’arrêté n’a pas publié à la date de publication du présent article. En cas de congé pour vente ou pour reprise, le bailleur devra donc avertir le locataire des voies de recours possibles contre un congé frauduleux. Quelles sanctions en cas de congé frauduleux? Amende pénale

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement  par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6000 euros pour une personne physique et à 30. 000 euros pour une personne morale. Il s’agit de plafonds et le juge ajustera en fonction de la gravité de la fraude constatée. Dommages-intérêts en cas de congé frauduleux, le propriétaire sera condamné à indemniser le locataire. Le locataire peut se prévaloir d’un préjudice matériel, constitué par les frais du déménagement par exemple. Il peut également apporter la preuve d’un préjudice moral, notamment en raison de l’incertitude sur son sort et l’angoisse d’avoir à trouver un nouveau logement compte tenu de l’état du marché immobilier. Quelques rares décisions ont prononcé la réintégration du locataire dans les lieux.

Falsifier un dossier de location : quels sont les risques ? (Paris)

Fausses fiches de paye, faux CDI, avis d’imposition trafiqués… Face aux exigences des bailleurs et surtout des agences immobilières vis-à-vis des dossiers des candidats locataires, ces derniers sont nombreux (près d’un locataire sur deux) à falsifier une ou plusieurs pièces de leur dossier pour l’enjoliver et tenter d’obtenir un logement. Mais que risque-t-on concrètement lorsqu’on fournit un dossier de location frauduleux à un bailleur ou une agence? Selon la FNAIM, le phénomène toucherait en moyenne 20 % des dossiers pour les bailleurs particuliers, contre 10 % chez les professionnels. Et parmi ces dossiers, 1 à 2 % arrivent à passer entre les mailles du filet. Outre la crise et la difficulté grandissante de joindre les deux bouts pour beaucoup de foyers, la démocratisation de la fraude s’explique aussi par l’accès de plus en plus facile à des moyens technologiques efficaces : logiciels de retouche d’image, scanneurs ou imprimantes haute définition sont devenus aujourd’hui des équipements courants. Cependant, si la retouche de documents est relativement facile à effectuer, c’est au niveau de la cohérence entre les différentes pièces que le travail se complique (surtout entre l’avis d’imposition et les fiches de paye). C’est pourtant ce point que de nombreux bailleurs ou agences regardent en priorité, un simple calcul permettant de vérifier la véracité des chiffres.
Les risques encourus… en théorie
Produire de fausses pièces justificatives et s’en servir pour tenter d’obtenir une location relève du faux et usage de faux un délit puni tout de même de trois ans d’emprisonnement et de 45 000€ d’amende. Le locataire peut également être poursuivi pour escroquerie, punie de 5 ans de prison et 375 000€ d’amende. Par ailleurs, selon l’article 1109 du Code civil, un locataire rendu coupable d’une telle fraude s’expose à une annulation de son bail.
Et dans la pratique? Dans la pratique, les chances pour le locataire fraudeur de se retrouver devant un tribunal restent faibles, a fortiori si la fraude est découverte avant l’acceptation du dossier. Dans l’immense majorité des cas, les bailleurs ou les agences ne donnent simplement pas suite à la candidature.
Si la fraude est découverte alors que le bail est déjà signé, cela reste compliqué pour le propriétaire, car c’est à lui de prouver l’existence de la fraude. Or il dispose de peu de marge de manœuvre pour procéder à des vérifications. S’il peut appeler un employeur pour lui demander l’exactitude du contrat de travail, ce dernier n’est pas dans l’obligation de répondre. S’il veut procéder à des vérifications relatives à la solvabilité du locataire, il se heurte au secret bancaire ou fiscal.
Il s’agit donc d’une procédure complexe, longue et coûteuse qui a d’autant moins de chances de réussir que le locataire paye bien ses loyers. De plus, elle est susceptible de créer des tensions avec le locataire, ce qui n’est jamais souhaitable.
LocService aide les bailleurs à vérifier les dossiers des candidats
Pour aider les propriétaires dans leur recherche de locataire et aussi valoriser les locataires sérieux, LocService a conclu un partenariat avec la société BePrem’s pour leur proposer une nouvelle offre privilège baptisée Vérification du dossier locataire. Il faut noter que la commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) interdit aux agents immobiliers d’établir une liste des locataires ayant déjà tenté de frauder.

Face à un locataire complètement fauché...(FRANCE)


Votre locataire a accumulé de sérieux arriérés de loyer. Ses créanciers et les huissiers font la file, façon de parler. Quelles possibilités avez-vous alors ­d’encore récupérer vos arriérés de loyer ?
La garantie locative
Elle est en général de deux mois de loyer (pour un bail de résidence principale), mais... peut-elle servir à apurer des arriérés de loyer ? La plupart des baux stipulent en effet que “le bailleur ne peut pas affecter la garantie locative à l’apurement d’ar­riérés de loyer”.
Conseil. Même si une telle clause figure dans le bail, le bailleur a néanmoins encore le droit d’apurer des arriérés de loyer avec la garantie.
Attention ! Il devra passer par le juge de paix pour faire débloquer le compte sur lequel elle est déposée et prélever la garantie en compensation des arriérés.
L’obligation de garnir les lieux loués
Le mobilier. Légalement (suivant l’article 1 752 du Code civil), le locataire doit pourvoir l’habitation d’un mobilier suffisant, à savoir tous les meubles et toutes les choses mobilières amenées dans le bien loué comme le linge de maison, l’argenterie, les tableaux, etc.
Conseil. Cela inclut aussi les véhicules (voitures, caravanes, motos, ...) qui se trouvent dans le garage du bien loué.
Seuls les objets de première nécessité (p.ex. un lit, des vêtements, des outils de travail et ­d’étude), ainsi que l’argent liquide et les autres valeurs, y échappent.
Attention ! Les biens doivent appartenir au locataire. Si vous faites saisir les biens de tiers, ils pourront les revendiquer. Exemple : la voiture qui se trouve dans le garage du locataire, mais qu’il a achetée à tempérament.
Tous types de baux. Ce privilège vaut pour tous types de baux : bail de résidence principale bien sûr, mais aussi bail commercial, bail d’entrepôt ou de bureau, ...
Un privilège ?
Relié à cette obligation de garnir les lieux loués, il y a le droit du bailleur de faire saisir les meubles meublants, dès l’instant où le locataire ne respecte pas ses obligations.
Par ailleurs - et on le sait encore trop peu - le bailleur bénéficie d’un privilège sur le produit de la vente du mobilier de son locataire. Le produit de cette vente va donc intégralement (après déduction des frais d’huissier) au bailleur. À ce niveau, le bailleur impayé passe donc avant tous les autres créanciers.
Conseil 1. Vous avez aussi priorité sur les créanciers qui avaient déjà pris des mesures conservatoires avant que vous ne fassiez saisir le mobilier.
Conseil 2. Ce privilège du bailleur sur le mobilier de son locataire est inscrit dans la loi. Vous y avez donc d’office droit, sans avoir à le prévoir dans votre contrat de bail.
Quelle ampleur ? Le privilège couvre les arriérés de loyer remontant à un maximum de deux années, mais aussi le loyer de l’année en cours et de l’année suivante.
Conseil 1. Ce privilège couvre aussi les charges que le locataire ne paie pas.
Conseil 2. Vous êtes aussi privilégié pour toutes les autres obligations résultant du bail (entre autres des indemnités, des intérêts, etc.).
Le privilège sur les meubles meublants constitue, assurément s’il y a encore d’autres créanciers en présence, un complément valable à la garantie locative normale .

Guide de bienvenue et pratique pour le locataire (PARIS)

Madame, Monsieur,
Pour faciliter votre installation et vous accompagner tout au long de votre location,  nous avons conçu ce «guide de bienvenue» qui vous apportera toute une série d’informations utiles. Gardez le précieusement et pensez à le consulter régulièrement. Vous pouvez également trouver des informations complémentaires sur notre site Internet : www.touraine-logement.fr

La satisfaction des locataires est au cœur des préoccupations des équipes de Touraine Logement. À cet égard, je vous invite à nous faire part de vos remarques ou suggestions en répondant notamment à nos enquêtes de satisfaction. Ainsi, avec vous, nous serons en mesure de faire évoluer la qualité du service rendu. 
Je vous souhaite un bon emménagement et une bonne lecture.

Nathalie Bertin Directeur Général
Touraine Logement

Quels meilleures temps pour louer un logement le plutôt possible ?(PARIS)


En septembre
. Très recherchés, les studios se louent toute l'année à Paris, en région parisienne et dans les métropoles.

 Mais si vous souhaitez bénéficier d'un maximum de candidats locataires, privilégiez la rentrée scolaire des universités et autres établissements de l'enseignement supérieur.

 Car c'est en septembre que les étudiants démarrent leurs recherches pour trouver leur studio.

 L'offre est en effet la plus importante à cette époque.

 Les étudiants occupent leur logement traditionnellement de septembre à juin avant de résilier leur bail en juin pour ne pas payer les loyers en juillet et août.

 Outre les élèves de l'enseignement supérieur, les studios pourront également intéresser certains salariés.

Les deux pièces font partie des biens qui se louent rapidement quelle que soit la date de mise en location. Car ce type d'appartement séduit aussi bien un célibataire qu'un jeune couple. 

Location maison dès mai

.La location de logements plus spacieux comme les appartements de trois ou quatre pièces et les maisons n'obéit pas, en revanche, aux mêmes règles.

 Ces biens sont en effet avant tout recherchés par les familles ayant des enfants à scolariser que ce soit dans les écoles, les collèges, voire les lycées.

 Ces dernières débuteront leurs recherches en juin, parfois même dès le mois de mai pour préparer les inscriptions dans les différents établissements.

Si la colocation est utilisée par les étudiants, elle est loin d'être majoritaire dans les pratiques.

 Le partage d'un logement étant plutôt une solution par défaut quand les étudiants n'ont pas trouvé un studio.

 Les appartements de trois et quatre pièces, voire des maisons, les séduisent. Ces biens doivent être mis en location fin juin, voire à la mi-août.

Après le décès d'un proche à qui revien la location ?(PARIS)


En principe, seule la personne qui figure sur le contrat de bail a la qualité de locataire. Toutefois, les personnes qui vivent dans le logement sans être locataires peuvent avoir intérêt à obtenir le transfert du bail lors du décès du titulaire..

Le transfert du bail ne peut profiter qu'aux personnes qui vivent dans le logement au moment du décès. Les juges exigent une communauté de vie avec le défunt pour accepter le transfert du bail.

D'une part, le conjoint survivant bénéficie d'une présomption de cotitularité sur le bail pour le logement familial.

D'autre part, il existe un droit au transfert du bail pour les proches dans les cas suivants :

·                                 le bail appartient à un des époux mais ne porte pas sur le logement familial ;
·                                 le locataire défunt et l'occupant ne sont pas mariés mais démontrent une communauté de vie.

Pour les couples mariés, le droit au bail du local qui sert effectivement et exclusivement à l'habitation des deux époux est, de plein droit, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux, et ce, même si le bail a été conçu avant le mariage (art. 1751 du Code civil).

A ce titre, en cas de décès du locataire qui est inscrit sur le bail, le contrat est transféré au profit du conjoint qui est réputé être cotitulaire du bail. Il bénéficie d'un droit exclusif sur le bail et peut continuer à louer le bien.

En outre, le conjoint survivant bénéficie pendant un an à compter du décès de son époux d'un droit de jouissance gratuite. Ainsi, pendant les douze mois qui suivent le décès de l'époux, les loyers acquittés par le conjoint survivant sont remboursés par la succession Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (loi du 6 juillet 1989, art. 14) :

·                                 au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil, notamment parce que le bail ne porte pas sur le logement familial des époux ;

·                                 aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

·                                 au partenaire lié au locataire par un Pacte civil de solidarité ;

·                                 aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Dans tous les cas, le juge s'attache à vérifier qu'il existait une communauté de vie entre le locataire défunt et l'occupant.

Pour obtenir le transfert du bail, il suffit dans un premier temps d'adresser un courrier au propriétaire dans lequel vous lui demandez de bien vouloir constater le transfert du bail à votre profit.

Dans l'hypothèse où plusieurs personnes demandent le transfert du bail à leur profit, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence (enfants en bas âge, état de dépendance...).

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

Les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au logement de type HLM à la condition que le bénéficiaire du transfert du bail remplisse les conditions de ressources et d'attribution du logement.

Faire jouer la concurrence entre les compagnies d'assurances d'habitation(PARIS)


Les compagnies d’assurances invoquent une hausse de la sinistralité pour justifier l’augmentation de leur prime d’assurance. Seule solution pour enrayer ces hausses, faire jouer la concurrence.

Les primes d’assurances augmentent régulièrement. On estime l’augmentation pour les années avenirs de 3,5 % selon les compagnies. En cause : l’augmentation des sinistres notamment climatiques (grêle, alternance gel-dégel...) sans oublier les événements marquants de 2009 et 2010 qu’ont été les tempêtes Klaus dans le sud-ouest de la France qui a dévasté la forêt landaise, Xynthia en Vendée et les inondations torrentielles dans le Var.

Pour amortir les hausses, une seule solution : faire jouer la concurrence entre les compagnies. Cela ne peut que vous profiter.
Faites jouer la loi Chatel

Le meilleur moyen de réaliser des économies est de comparer les assurances habitation et de faire jouer la concurrence entre différentes compagnies. La loi de janvier 2005 dite loi Chatel a pour but de faciliter la résiliation des contrats tacitement reconductibles. Elle stipule que « le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. »

Elle ajoute que lorsque cette information n'a pas été adressé, le consommateur peut « mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction ». Un bon moyen pour résilier son contrat dans les règles. Il faudra naturellement respecter les délais contractuels pour que votre assureur résilie votre contrat.

Comparer n’a jamais été aussi facile !
Aujourd’hui, avec le développement d’Internet, comparer les assurances en ligne et demander directement des devis est devenue un jeu d’enfant. Il suffit de se connecter à des sites comparateurs qui balaient toutes les offres. Connectez-vous sur différents sites pour avoir un panorama aussi exhaustif que possible.

Attention, pour que votre assureur prenne en compte vos différents devis de la concurrence, vous devez réaliser des devis avec des garanties similaires. Sur votre contrat, vous devez regarder les garanties souscrites et les franchises. Si des différences apparaissent, votre assureur les mettra en exergue et justifiera ainsi ses tarifs. Augmenter les franchises est aussi un moyen couramment utilisé par les assureurs pour baisser les tarifs.

Regroupez vos contrats et payez-en une fois ! La plupart des compagnies d’assurance proposent des réductions supplémentaires à leurs clients dits complets. Cela concerne les clients qui souscrivent l’ensemble de leurs contrats (auto, habitation, santé, prévoyance...) auprès d’une même compagnie d’assurance. Ce regroupement vous permettra sûrement de bénéficier d’emblée d’une réduction.

Si ce n’est pas le cas, faites encore jouer la concurrence ! Devis en main, vous serez en position de force pour négocier un meilleur tarif. Optez également pour le paiement par prélèvement annuel. Les assureurs prennent des frais de gestion pour le paiement par chèque ou les paiements fractionnés (mensuel, trimestriel, semestriel). Plus vous fractionnez, plus il y a de frais ! Pour la même couverture de risque, un assuré payant sa prime mensuellement par chèque paiera plus cher qu’un    Assuré réglant par prélèvement annuel.

 

Avoir une assurance pour le loyers impayés (PARIS)


Cette assurance a pour fonction principale le remboursement des loyers dus en cas de défaillance du locataire.
 

 Mais elle couvre également les détériorations immobilières et les frais de contentieux. On parle de garantie de loyers impayés (GLI). 

Quels logements ?

Sont concernés les logements à usage d'habitation, à usage mixte (mi-habitation, mi- professionnel) ou à usage professionnel pour une location vide ou une location meublée. En revanche, les locations saisonnières, commerciales ou à titre de résidence secondaire sont exclues de la garantie.

Quels locataires ?

Les assureurs n'acceptent de garantir le remboursement des loyers que pour des locataires solvables.

 En règle générale, la solvabilité est acquise dès lors que le montant du revenu net global du locataire est égal ou supérieur à trois fois le montant du loyer annuel.

Assurance loyer impayé ou caution solidaire ? Il faut choisir !

 La loi interdit de cumuler une assurance loyer impayé et une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Quelles garanties ?

L'assurance loyers offre quatre garanties principales. En voici la liste :

·                                 Les loyers impayés,

·                                 Les détériorations immobilières,

·                                 Le départ prématuré du locataire,

·                                 Les frais de contentieux..
).







Le délai entre le départ et la restitution du dépôt de garantie (PARIS)

C'est ce jour qui marque le départ du locataire. Il est toujours prévu, soit légalement, soit dans le contrat de location, un délai entre le départ du locataire et la restitution du dépôt de garantie. Cela laisse au propriétaire le temps de faire les travaux de remise en état si nécessaire, et de justifier ainsi des sommes qui seraient imputables au locataire quand c'est le cas.

A noter : Le jour convenu pour établir l'état des lieux de sortie, le locataire rend les clés du logement au propriétaire, une fois qu'ils ont terminé de remplir et de signer les formulaires d'état des lieux. C'est cette concomitance qui donne sa valeur à l'état des lieux de sortie. Car s'il était établi postérieurement à la remise des clés, le locataire pourrait alors faire valoir que les dégradations constatées ont été faites après son départ.

Le délai dépend du type de location

·                                 Pour les logements loués à titre de résidence principale :

Que le logement soit loué en location vide ou en location meublée, c'est la loi qui fixe dans les deux cas le délai de restitution.
- Le bailleur dispose de deux mois au maximum pour rendre le dépôt de garantie au locataire, à compter de la restitution des clefs.
- Toutefois, si l'état des lieux de sortie est conforme à celui établi à l'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de un mois à compter de la remise des clés par le locataire, et ce, quelle que soit la date de signature du contrat de location.

·                                 Pour les autres types de location 

Cela dépend du bail. En location saisonnière, le contrat prévoit généralement un délai pour permettre au bailleur de réparer ou remplacer les éléments qui ont pu être abîmés par le locataire. Il peut ainsi justifier des montants retenus lorsqu'il restitue le dépôt de garantie.

Contrairement à une idée reçue, le bailleur est en droit d'encaisser le chèque même pour une location saisonnière, et de ne le restituer qu'après un délai prévu avec le locataire. Cependant, pour les locations de courte durée, il arrive fréquemment que le propriétaire n'encaisse pas le chèque, et le restitue sans délai au locataire si le logement est rendu en bon état.

Passé ce délai, comment obtenir le dépôt de garantie ?

Si le locataire n'a toujours pas reçu le chèque dans le délai prévu, il commence par adresser un courrier simple à son bailleur, puis un courrier recommandé AR dans lequel il rappelle quel est le délai prévu. Le locataire peut demander au propriétaire retardataire qui aurait laissé passer la date buttoir pour lui rendre son dépôt de garantie, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La loi Alur impose désormais au locataire sortant de donner sa nouvelle adresse au propriétaire au moment où il quitte le logement et lui en remet les clés. Cela permet au propriétaire de lui envoyer le chèque de dépôt de garantie après son départ ! A défaut, le locataire qui n'aurait pas laissé ses nouvelles coordonnées au propriétaire ne pourrait pas lui réclamer les 10 % d'indemnité dus en cas de restitution tardive du dépôt de garantie .

Comment trouver un accord ?

Si les choses ne s'arrangent pas, le locataire devra saisir la commission de conciliation. Il en existe une dans chaque département, auprès des services de la préfecture. Elle est composée de représentants d'organisations de propriétaires et d'organisations de locataires. Elle traite de différents litiges locatifs, et en particulier de ceux relatifs au dépôt de garantie. Cette commission peut être saisie gratuitement soit par le propriétaire, soit par le locataire. Elle s'efforce de concilier les parties et à défaut rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine.

Cette démarche est intéressante car elle peut vous éviter les inconvénients d'une procédure judiciaire.

Il faut savoir que locataire et propriétaire ne sont pas toujours d'accord sur le montant restitué mais que la plupart du temps, ils parviennent à un accord amiable. Si, malgré cette démarche, ils ne se sont pas mis d'accord, ils devront saisir le Tribunal d'instance du lieu où est situé le logement auquel l'avis de la Commission aura été transmis.

Quand le dépôt de garantie est insuffisant

Il n'est pas rare que le locataire doive de l'argent au bailleur, le dépôt de garantie étant insuffisant à couvrir ses dettes. Le propriétaire doit alors procéder de la même façon à l'encontre du locataire sortant ou de la personne qui s'est portée caution en lui réclamant la somme complémentaire. A défaut d'obtenir le paiement, le propriétaire peut en faire la demande en justice.

La retenue pour l'état des lieux (PARIS)

L'état des lieux va donc servir, selon le cas, soit au locataire à justifier qu'il rend le logement en bon état d'entretien, soit, au contraire au propriétaire à justifier du mauvais état du logement.

Pour justifier de l'état du logement loué à l'entrée dans les lieux comme à la sortie du locataire, des états des lieux sont établis par le bailleur et le locataire. Ils devraient, au cours de l'année 2016, être établis selon des modèles-types

Le locataire a donc intérêt à prendre soin du logement pour éviter toute retenue à ce titre sur le dépôt de garantie.

L'entretien du logement par le locataire
Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives (par exemple : le graissage des serrures et des gonds, les menus raccords de peinture ou de tapisserie, le remplacement des joints des robinets et des canalisations d'eau, le nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des flexibles de douches si besoin...). La liste de ces réparations est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Cette liste est indicative mais pas limitative.

Le locataire doit par ailleurs réparer les dégâts qu'il aurait causés, comme des trous de cigarette dans la moquette, un papier peint arraché, une vitre cassée...

Si le logement est équipé d'une chaudière individuelle alimentée par des combustibles gazeux, liquides ou solides (gaz, fioul, bois, granulés, charbon, etc.) le locataire doit faire faire un contrôle et un entretien annuels par un professionnel qualifié.

Un état des lieux de sortie pour justifier des dégradations

C'est en comparant l'état des lieux d'entrée avec celui de sortie que le bailleur peut mettre en évidence les éventuelles dégradations dont la réparation incomberait au locataire. Si le locataire a entretenu le logement et procédé aux réparations courantes pendant qu'il était locataire, l'état des lieux de sortie doit lui permettre de démontrer qu'il l'a rendu en bon état d'entretien et de réparations.

Les dégradations imputables à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale du temps, sont à la charge du bailleur.

Un logement est loué avec des peintures refaites à neuf. Le locataire y reste huit ans. A son départ, la remise à neuf des peintures normalement "usées" par le temps est à la charge exclusive du propriétaire. 

Attention, sans état des lieux de sortie contradictoire, c'est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire, ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie.
Des factures ou devis pour justifier du montant des travaux

Une fois les dégradations inscrites sur l'état des lieux de sortie, le bailleur va procéder à leur réparation. Pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier du montant par la production d'un devis ou d'une facture, soit de l'artisan ayant réalisé les travaux, soit des matériaux qu'il a lui-même utilisés pour la remise en état.

Devis ou facture ?


Cette question fait toujours débat et les décisions de justice sont mitigées sur ce point. Cependant, une réponse ministérielle datant de 2010 précise que "la loi ne prévoit pas que le bailleur doit être en mesure de produire des factures pour justifier la réalisation des travaux".

Pour éviter les discussions, et si le propriétaire est en mesure de le faire, il lui est conseillé de produire une facture, mais le locataire ne peut cependant pas le lui imposer. 

Le bailleur peut-il déduire toute la facture ?
Oui s'il s'agit d'une réparation ou de l'entretien d'un équipement que le locataire aurait négligé de faire. Non s'il faut remplacer l'élément dégradé (moquettes, papiers peints, robinet, par exemple) car le propriétaire ne peut facturer au locataire une valeur à neuf. Il doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c'est-à-dire de l'ancienneté de l'élément en question. Or il n'existe pas encore de "grille de vétusté" légale, et l'on doit se référer aux usages en la matière. Cette prise en compte de la vétusté est donc aléatoire et engendre souvent des discussions entre bailleur et locataire.

Toutefois, la loi Alur a prévu d'instaurer une grille de vétusté par un décret à venir, pour mettre fin aux hésitations et doutes des bailleurs et locataires pour apprécier cette vétusté. Cela permettra d'évaluer la quote-part pouvant être retenue sur les travaux à réaliser au départ du locataire, en tenant compte de l'usure normale du temps qui, elle, est toujours à la charge du bailleur. On espère que cette grille de vétusté sera publiée en 2016, avec les modèles-types d'état des lieux. A suivre, donc !

Dans l'attente de cette grille de vétusté, à titre indicatif, il a été estimé que :

·                                 la durée de vie des peintures et tapisseries est d'environ dix ans ;

·                                 la durée de vie des moquettes est d'environ sept ans ;

·                                 la durée de vie des éléments d'équipement (plaques chauffantes par exemple) est d'environ cinq ans.

Et si le logement est rendu très sale ?

C'est une appréciation qui reste très subjective. Et la première étape consiste à faire apparaître clairement sur l'état des lieux de sortie que le logement a été rendu très sale. Ensuite, le bailleur doit faire appel à un professionnel pour faire le ménage, puisqu'il lui faut une facture. Par conséquent, si le bailleur décide de retrousser ses manches et s'en occuper lui-même, il ne pourra retenir que... les produits ménagers et non le temps passé !

 

Le bailleur a la possibilité de conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie (PARIS)






Lorsque les charges sont au réel et que le locataire quitte le logement alors que le propriétaire ne dispose pas de l'arrêté annuel des comptes du syndic, le bailleur a la possibilité de conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation annuelle des charges.

La retenue dépend cependant du type de charges prévu au bail.


Les charges sont au réel

Il s'agit toujours de charges au réel car il n'est pas possible de prévoir de forfait de charges pour ce type de location, sauf en cas de colocation pour les contrats de location signés depuis le 27 mars 2014. Le locataire verse une provision de charges chaque mois. C'est un montant fixe estimé par le bailleur selon la quote-part des charges dites "récupérables". Il s'agit des charges liées à l'utilisation du logement qui ne concernent que les seules dépenses profitant directement au locataire. La liste de ces charges est fixée par le décret du 26 août 1987, et le bailleur doit estimer le montant de la provision de charges à partir de cette liste.

La régularisation des charges est annuelle

Une fois par an, le propriétaire doit effectuer la régularisation des charges, c'est-à-dire le décompte précis par catégories de charges. Pour les logements situés en copropriété, c'est à l'occasion de l'arrêté des comptes de la copropriété par le syndic que le propriétaire peut procéder à son tour au décompte des charges récupérables auprès de son locataire.

Une retenue de charges est possible

Or, la plupart du temps, le locataire quitte le logement avant que l'arrêté des comptes de charges de copropriété n'ait eu lieu. C'est dans cette attente que le bailleur est autorisé à conserver jusqu'à 20% du dépôt de garantie.

Par conséquent, dans les immeubles collectifs, la plupart des locataires, même à jour du paiement de leurs loyers et charges, ne récupèrent pas l'intégralité de leur dépôt de garantie à la date butoir prévue pour sa restitution. Le bailleur fait les comptes quelques mois plus tard, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes annuels de la copropriété. Il restitue alors, le cas échéant, le solde de son dépôt de garantie au locataire, dans le mois qui suit cet arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

La retenue de 20 % est un maximum : le propriétaire peut donc retenir moins ! De manière générale, le montant retenu doit être adapté : le propriétaire doit tenir compte du nombre de mois pour lesquels la régularisation reste à effectuer et de la régularisation des années précédentes. En effet, si les provisions se sont avérées suffisantes voire excessives l'année précédente, il est inutile de retenir un montant élevé !

C'est la loi Alur du 24 mars 2014 qui a comblé le vide juridique laissé jusque-là sur ce point, en confirmant la possibilité, pour les bailleurs dont les logements sont situés en copropriété de pouvoir retenir jusqu' à 20 % du montant du dépôt de garantie, dans l'attente de la régularisation annuelle des charges par le syndic pour l'immeuble. Une fois l'arrêté annuel des comptes effectué par le syndic, le propriétaire devra procéder à la régularisation définitive des charges de son logement dans le mois qui suit, et restituer le solde du dépôt de garantie à son locataire. Cela s'applique à tous les contrats en cours, même s'ils ont été signés avant l'entrée en vigueur de la loi Alur.

En location meublée

Tout dépend du type de charges qui a été convenu dans le bail, car en location meublée, l'option se fait à la signature du contrat : soit pour des charges forfaitaires, soit pour des provisions de charges.

Les charges au réel

Si vous avez prévu des provisions, la règle est la même qu'en location vide : le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à la régularisation annuelle des charges de l'immeuble par le syndic.

Les règles de restitution du dépôt de garantie sont alignées sur celles de la location vide avec la loi Alur, pour les contrats de location meublée. Le propriétaire a la possibilité d'en retenir une partie (20 % maximum)  jusqu'à l'arrêté des comptes annuels par le syndic.

Les charges forfaitaires

En revanche, si vous avez opté pour des charges forfaitaires, celles-ci ne donnant pas lieu à régularisation, il n'y a donc pas de possibilité pour le bailleur de conserver une quote-part du dépôt de garantie au départ du locataire en attendant la régularisation annuelle. Quel que soit le montant de charges réellement supporté par le bailleur, celui-ci ne pourra rien réclamer au locataire, puisque, par définition, le forfait est sensé recouvrir toutes les charges récupérables.

Toutefois, désormais, et c'est encore une nouveauté apportée par la loi Alur, les parties peuvent aussi convenir amiablement de solder immédiatement l'ensemble des comptes au départ du locataire, sans attendre !

 

Réstitué un dépôt de garantie (PARIS)

La signature du bail, le locataire verse un "dépôt de garantie", c'est-à-dire une somme qui est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location. C'est une réserve dans laquelle le propriétaire peut puiser si, à la sortie, le locataire lui doit de l'argent.

Les bailleurs demandent presque toujours le versement d'un dépôt de garantie à leur locataire. Quel que soit le type de location, c'est la règle. Ce chèque est encaissé par le propriétaire dès sa remise par le locataire. Il conserve la somme versée tout le temps que dure la location. C'est dans un certain délai après le départ du locataire que le dépôt de garantie doit être restitué, déduction faite des sommes qu'il peut encore devoir.

A quoi sert ce dépôt de garantie ?

Il sert à couvrir les arriérés de loyers et de charges que le locataire peut encore devoir à son propriétaire en fin de location, ou encore les régularisations de charges, ainsi que le coût des réparations des éventuelles dégradations qu'il a laissées, ou encore l'entretien des équipements qui n'aurait pas été fait, comme l'entretien de la chaudière, du jardin (taille des haies, élagage des arbres...), le ramonage des conduits de cheminée... Il sert en fait à "garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire".

Le locataire ne peut jamais imposer à son propriétaire de compenser le ou les deux derniers mois de loyer avec le dépôt de garantie. Il est tenu de régler son loyer jusqu'à la fin du bail.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie est plafonné selon le type de location :

·                                 si le logement est loué en location vide, il est plafonné à un mois de loyer hors charges ;

·                                 si le logement est loué meublé, il est plafonné à deux mois de loyer hors charges pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014.

Le montant du dépôt de garantie était librement fixé par le bailleur pour les contrats de location meublée signés avant le 27 mars 2014. En pratique, il représentait déjà le plus souvent deux mois de loyer.

On utilise souvent le mot "caution" pour parler du dépôt de garantie. En réalité, la "caution" désigne une personne qui se porte garante du paiement du loyer en cas d'incidents de paiement. Tandis que la somme d'argent versée par le locataire et destinée à garantir le bailleur constitue un "dépôt de garantie". Cela n'a donc rien à voir !

Le dépôt de garantie est restitué au locataire à la fin de la location

Si tout se passe bien au départ du locataire, le propriétaire doit rembourser au locataire la somme versée comme dépôt de garantie au moment de la signature du bail. C'est le cas lorsque le logement est rendu est bon état d'entretien et de réparations par le locataire. Mais le propriétaire peut néanmoins conserver une quote-part du dépôt de garantie représentant au maximum 20% du dépôt de garantie, même si le logement est restitué au propriétaire en parfait état lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété. Cela permet au bailleur de régulariser les charges après le départ du locataire. En effet, la date de clôture des comptes et de leur approbation par les copropriétaires coïncide rarement avec la date à laquelle le locataire s'en va. Cela permet donc au bailleur de procéder à la régularisation des comptes de son locataire pour les mois dont il attend les comptes annuels, à condition d'y procéder dans l'année de son départ et dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

En cas de changement de propriétaire en cours de bail (si le logement a été vendu, ou transmis par donation, succession), c'est au nouveau propriétaire de rembourser le dépôt de garantie au locataire.

Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire est en droit de déduire du dépôt de garantie toutes les sommes que le locataire reste à lui devoir, à condition qu'elles soient dûment justifiées.

Le locataire ne peut jamais refuser de payer le loyer au prétexte que le bailleur détient le dépôt de garantie et qu'il pourrait l'utiliser comme moyen de paiement, que ce soit en cours de location, ou à la sortie pendant le délai de préavis.

Se défendre gratuitement concernant le logements (PARIS)


Faire valoir vos droits sans avocat et avec peu ou sans frais n'est pas mission impossible. Des procédures simplifiées existent, nous vous invitons à en faire le tour.

Le règlement amiable

Si vous voulez éviter une procédure, sachez qu'il est toujours possible de recourir à un conciliateur de justice. Le recours à un conciliateur est entièrement gratuit. Le conciliateur a une compétence assez large et est parfaitement adapté aux litiges relatifs au logement, à la copropriété, voire aux gênes de voisinage.

Il faut vous rapprocher du tribunal d'instance et demander un rendez-vous avec convocation de la partie adverse.

Si le conciliateur parvient à rapprocher les parties et qu'un accord est trouvé, il dresse alors un constat qu'il déposera au tribunal d'instance. Une fois l'accord intervenu, le litige est clos. On ne peut revenir dessus.

L'injonction de payer

La procédure d'injonction permet d'obtenir rapidement le paiement d'une créance (préavis non payé, arriérés de charges ou loyers par exemple). Le recours à une injonction de payer en cas de non-paiement de loyers ou de non restitution du dépôt de garantie est assez courant. En effet, quand l'objectif est d'obtenir le paiement sans expulsion, c'est la procédure idéale.

Il arrive qu'un locataire s'abstienne de payer le loyer car en contrepartie, il veut que son propriétaire réalise certaines réparations dans l'appartement. Il n'est pas mauvais payeur mais il refuse de payer en mesure de rétorsion. Dans ce cas précis, le propriétaire peut se contenter d'une injonction de payer car il sait que son locataire est solvable.

Pour ce faire, le propriétaire doit saisir le juge de proximité (rattaché au tribunal d'instance) si la demande ne dépasse pas 4.000 €, ou le tribunal d'instance pour une demande supérieure mais n'excédant pas 10.000 €. Le tribunal compétent est toujours celui du lieu de situation de l'immeuble en matière de location.

La requête est à adresser au président du tribunal d'instance du lieu où le logement est loué. A ce titre, vous utiliserez un formulaire d'injonction auprès du greffe du tribunal ou vous le téléchargez sur www.service-public.fr Joignez à cet envoi toutes les pièces justificatives (contrat de bail, lettres de relance...).

Dans ce type de procédure, vous n'êtes pas convoqué au tribunal : le président juge sur dossier. Il rend une ordonnance acceptant ou rejetant votre demande. Pour que votre demande soit accueillie, il faut que votre créance apparaisse comme incontestable. Lorsque vous recevez cette ordonnance, vous devez la communiquer à votre adversaire par huissier dans les six mois qui suivent la date à laquelle elle a été rendue.

Avec la procédure d'injonction de payer, aucune demande de dommages et intérêts ne peut être accueillie.

Dans le mois qui suit la signification, le débiteur peut faire opposition, c'est-à-dire contester l'ordonnance par une lettre recommandée ou par une déclaration contre récépissé. Chaque partie est alors convoquée devant le tribunal. On parle d'opposition. Sans contestation dans le délai d'un mois, vous devez demander au greffe du tribunal d'apposer sur l'ordonnance la formule exécutoire. Vous disposez alors d'un titre exécutoire qui vous permet d'être payé par le biais d'un huissier

Vous aurez à payer les frais de signification d'huissier. Comptez environ 100 €.

L'injonction de faire

La procédure d'injonction de faire permet d'obtenir l'exécution d'une prestation née d'un contrat (par exemple : délivrance d'une quittance, demande de travaux, etc.). Le propriétaire ou le locataire doivent saisir soit le juge de proximité (rattaché au tribunal d'instance) si la demande ne dépasse pas 4.000 €, soit le tribunal d'instance pour une demande supérieure mais n'excédant pas 10.000 €. Vous pouvez télécharger les modèles et les notices explicatives

Le juge examine votre demande (vous n'avez pas à comparaître à une audience). Si le juge accepte votre demande sur pièces, il rend alors une ordonnance qui est adressée aux deux parties par le greffe. Dans cette ordonnance, le juge précise les modalités et le délai d'exécution de l'obligation à charge de l'adversaire. Le juge assortit souvent sa condamnation d'une astreinte financière par jour de retard. Il prévoit également une date d'audience dans l'éventualité où l'adversaire ne s'exécuterait pas. Si l'adversaire s'exécute, l'affaire est terminée. Il vous suffit alors d'informer le tribunal que l'affaire est réglée.

A savoir : avec la procédure d'injonction à payer, aucune demande de dommages et intérêts ne peut être accueillie.

La procédure simplifiée de déclaration au greffe

Si le montant de votre demande ne dépasse pas 4.000 €, vous pouvez saisir le tribunal d'instance du lieu où se situe le logement loué par le biais d'une procédure dite simplifiée. Vous remplirez un formulaire que vous pouvez vous procurer au greffe du tribunal d'instance ou la télécharger sur www.service-public.fr. Vous serez ensuite convoqué par lettre recommandée, ainsi que la partie adverse, devant le tribunal. C'est donc simple et peu onéreux, d'autant que vous n'avez pas besoin d'avocat.

A la différence d'avec les injonctions, vous êtes convoqué à une audience, entendu par un juge et de surcroît vous pouvez demander en plus de votre demande principale des dommages et intérêts pour le préjudice.

L'assignation en référé

Pour toute demande qui excède 4.000 €, vous êtes obligé de rédiger une assignation (de préférence par avocat mais ce n'est pas obligatoire) qui sera délivrée à la partie adverse par huissier.

Le jour de l'audience, le juge donnera la parole aux deux parties ou à leurs représentants. N'oubliez pas alors d'être le plus concis possible en insistant sur un ou deux points qui vous paraissent essentiels. Lorsque le juge estime être en possession de tous les éléments nécessaires, il met l'affaire en délibéré et rend son jugement dans les semaines qui suivent.

A noter : l'assignation en référé est obligatoire dans le cadre de la procédure d'expulsion.

Sachez que tous les litiges opposant un propriétaire et un locataire ou concernant un contrat de location relèvent exclusivement du tribunal d'instance et ce quel que soit le montant. Pour tous les litiges relatifs à la restitution d'un dépôt de garantie, seul le juge de proximité est compétent.

 

Location de vacances et les choses à savoir (PARIS)

Chaque année, à l'occasion des vacances, vous êtes nombreux à faire le choix de la location saisonnière. Ces locations présentent une particularité qui suffit à les distinguer de toute autre : le locataire accepte l'offre qui lui est faite sans visiter au préalable. Sorte de location sur catalogue ou par correspondance, la formule rencontre un succès certain. Elle offre de multiples avantages et répond aux attentes de nombreux vacanciers. Mais beaucoup de fausses vérités circulent.

Un contrat de location saisonnière doit toujours être signé

Se contenter d'un simple échange de courriers pour concrétiser la location n'est pas rare dans la pratique. Cependant, la loi énonce que tout contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite, contenir l'indication du prix demandé et contenir un descriptif des lieux (article L.324-2 du Code du tourisme).

On doit toujours remettre un descriptif du bien en location de vacances

Ne perdons pas de vue que le locataire réserve sans visiter le bien. C'est la raison pour laquelle la loi a rendu obligatoire l'envoi d'un descriptif. Ce dernier permet de répondre à toutes les questions qu'un locataire peut se poser : situation du bien, description intérieure, les équipements, etc. Le descriptif contient également une clause spéciale sur les conditions de la location (montant du loyer, période de location et versement d'arrhes ou d'acompte).

Le logement de vacances doit être décent

En théorie, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui fixe les normes de décence des habitations (habitabilité, sécurité, superficie minimale) ne concerne que les logements loués vides ou meublés à usage de résidence principale du locataire. Les locations de vacances sont donc exclues à l'exception des locations classées « meublés de tourisme » dont le référentiel à respecter est particulièrement strict. Toutefois, pour valoriser sa location et éviter tout litige, le propriétaire a tout intérêt à s'y conformer en toute occasion.

Il faut toujours établir un état des lieux en location de vacances

Il est indispensable d'établir un état des lieux et un inventaire lors de la remise des clefs ainsi qu'à leur restitution. Ils doivent être aussi complets et détaillés que possible et signés par les deux parties. Ils recensent l'ensemble des équipements et leur état. L'état de lieux d'entrée est important pour le locataire car sans ce document, il est présumé avoir reçu les lieux en bon état. Si des dégradations sont constatées à la sortie, elles lui seront imputables. A la sortie c'est le contraire, sans cette formalité le locataire est présumé avoir restitué les lieux en bon état et aucune dégradation ne pourra être imputée sur le dépôt de garantie.

On peut interdire la détention d'un animal en location saisonnière

Si la location saisonnière est classée « meublé de tourisme », vous pouvez désormais légalement interdire dans votre logement la présence d'animaux familiers. En revanche si votre bien n'est pas classé, l'article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970 ne vous permet pas d'interdire la présence d'animaux familiers, sauf s'il s'agit d'un chien de première catégorie, c'est-à-dire un chien d'attaque type pitbull ou assimilé.

On peut limiter la location saisonnière à un nombre défini de personnes

Il est important d'indiquer le nombre maximal de personnes autorisées dans les lieux et adapté aux commodités du logement. Le locataire qui ne respecte pas cette clause ne peut pas se plaindre de certains dysfonctionnements (insuffisance d'eau chaude par exemple) et surtout il est responsable des dégradations et troubles résultant de la sur occupation du logement. Certains propriétaires fixent un loyer tenant compte du nombre de personnes présentes. Le loyer peut dans ce cas être revu à la hausse s'il s'avère que le logement est occupé par des personnes supplémentaires. Enfin la taxe de séjour est due par nuitée et par personne. Il est donc essentiel que le propriétaire connaisse le nombre exact et réel de vacanciers occupant son logement.

On peut faire payer la totalité de la location de vacances avant l'entrée dans les lieux

Le prix est librement fixé et précisé dans le contrat. Les modalités de paiement du loyer sont également librement fixées par le propriétaire. Rien n'interdit donc un propriétaire d'exiger d'être payé avant l'arrivée dans les lieux. Mais rappelons que l'obligation essentielle du locataire est de payer le prix et celle du propriétaire de délivrer un logement conforme au descriptif. Ces deux obligations sont remplies de façon simultanée à l'arrivée du locataire sur place. Nous préconisons donc le paiement du solde du prix à ce moment-là.

On n'est pas obligé de s'assurer en location de vacances

En location saisonnière, et contrairement à la location vide, la loi ne prévoit par l'obligation pour le locataire de s'assurer. Toutefois, il est responsable pendant toute la durée de la location des dégradations. Trois solutions : soit le locataire bénéficie d'une garantie « villégiature » dans son assurance multirisque habitation et demande son extension, soit il s'assure spécifiquement pour la période louée, ou enfin c'est le propriétaire qui se charge d'assurer le logement pour le compte des locataires successifs (rare en pratique).

En location de vacances, on peut se rétracter sans frais en cas de force majeure

Un événement de force majeure est un événement extérieur, imprévisible et irrésistible. Or une clause du contrat prévoyant l'annulation sans frais en cas de force majeure ne pourra être retenue en location de vacances. En effet, l'obligation principale du locataire étant de payer le prix, un problème de santé ne l'empêchera jamais de payer son loyer... Les conditions de la force majeure ne seront pas réunies. 

On peut m'obliger à payer la totalité si je ne donne pas suite à la location de vacances 

Si vous avez versé des arrhes, celles-ci sont perdues. Le propriétaire est alors en droit de les conserver. Si la somme versée a été qualifiée d'acompte au moment de la réservation, vous ne pouvez pas vous désister. Cela signifie que non seulement vous perdez la somme versée mais que vous devez en outre payer le montant total du loyer.

Le propriétaire peut se désister sans frais d'une location de vacances

En principe, un propriétaire ne peut annuler son engagement. Toutefois, si certains impératifs l'y obligent, il doit indemniser le locataire de la manière suivante : si le locataire a versé des arrhes, le propriétaire doit lui restituer le double. Si le locataire a versé un acompte, la situation est plus difficile. Le locataire doit bien sûr lui restituer cet acompte mais aussi l'indemniser pour le préjudice subi. Le montant de l'indemnisation dépendra évidemment de la date d'annulation.

Dépendant du logement le confort du meublé et les éléments peuvent varier (PARIS)


Une fois le logement équipé du mobilier indispensable, le bailleur va apprécier les éléments supplémentaires de confort qu'il est pertinent d'installer en fonction de la capacité d'accueil et du standing du logement.

Si celui-ci est assez vaste pour y accueillir une famille, un lave-linge ne représente plus un élément de confort mais une nécessité bien qu'il ne soit pas rendu obligatoire par le décret fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé ! De même, dans un logement de standing, le locataire s'attend à trouver une télévision ainsi qu'un minimum d'équipements électroménagers comme une cafetière électrique, un bouilloire ou un grille-pain, par exemple.

Par ailleurs, le propriétaire fournit le plus souvent des éléments de confort supplémentaires : tapis de salon ou de salle de bains, coussins, table basse, lampes complémentaires...

NOTE : Le linge de maison n’est  pas à fournir dans une location meublée

Le linge de maison, élément indispensable à la vie au quotidien, n'a pas à être fourni par le propriétaire. Il peut donc louer un logement meublé sans fournir de draps ni de serviettes de toilette, de torchons ou de serviettes de table au locataire.

Seule exception, les locations de courte durée : les locations saisonnières, pour lesquelles les propriétaires proposent parfois de fournir le linge de maison.



 

La location meublée et l’inventaire des meubles (PARIS)


L'élément clé de la location meublée, c'est l'inventaire. Il s'agit de la liste complète des éléments d'équipement mobilier (les meubles, la vaisselle, les éléments de décoration...). C'est à l'arrivée du locataire que cet inventaire est établi. Le plus souvent, le propriétaire le prépare à l'avance en plusieurs exemplaires. Lors de la remise des clés, lorsque le propriétaire et le locataire font le tour du logement pour remplir le formulaire d'état des lieux d'entrée, ils font en même temps l'inventaire complet et indiquent également l'état détaillé du mobilier. Ils dressent ainsi un "état des lieux du mobilier". Une fois cette tâche terminée, ils inscrivent la date et signent le document qui va ensuite être annexé au contrat de location.

Au départ du locataire, au moment de l'état des lieux de sortie, ils feront de même et dresseront un inventaire et un état détaillé du mobilier. Cela permettra de faire le comparatif avec celui établi à l'entrée et ainsi le locataire peut faire valoir qu'il restitue l'ensemble du mobilier en bon état. En revanche, s'il manque certains équipements ou si l'un ou plusieurs d'entre eux sont abimés, cela permet au bailleur de justifier d'une retenue adaptée sur le montant du dépôt de garantie.

Location meublée : la preuve par l'inventaire des meubles

Même si cette démarche peut paraître fastidieuse, elle est indispensable. Par la suite, si un doute était émis sur la qualification du logement en meublé, c'est ce document, l'inventaire, qui permet de faire la différence avec une location vide. Il témoigne de la présence de meubles et des éléments d'équipements suffisants pour permettre la qualification de meublé. Il fait donc fonction de preuve du caractère meublé du logement.

De plus, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier font partie des pièces que le bailleur doit annexer au contrat-type de location meublée qu'il faut utiliser depuis le 1er août 2015. Pour vous le procurer  : téléchargez le contrat de location pour logement meublé que propose PAP.fr.

Conséquences de la requalification d'une location meublée en location vide

Même si la Loi Alur amenuise les disparités entre les locations vides et meublées, le cadre juridique et la fiscalité de la location vide présentent toujours des différences avec ceux du meublé.

·                                 Requalifié en location vide, le bail est de trois ans renouvelable par tacite reconduction et non de un an renouvelable comme en meublé. Le contrat en meublé peut même être de neuf mois non renouvelables si le locataire est étudiant et que dès le départ, le propriétaire et le locataire se mettent d'accord pour un contrat de location meublée pour étudiant de neuf mois.

·                                 Les revenus tirés de la location vide sont des revenus fonciers alors que ceux tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal n'est donc pas du tout le même.

Les précautions à prendre et les documents à fournir pour louer en meublé

Pour éviter toute surprise, mieux vaut prendre ses précautions dès la mise en location. Il faut ainsi :

·                                 Garnir le logement au minimum de tout le mobilier obligatoire tel que définit par le décret du 31 juillet 2015 ;

·                                 Choisir le bon contrat de location. Vous pouvez trouver sur notre site PAP.fr les différents contrats types correspondant à chaque type de location ;

·                                 Établir un inventaire précis et exhaustif de tout le mobilier et des équipements du logement en précisant leur état, et l'annexer au contrat.

Les meubles indispensables dans une location meublée(PARIS)

Existe-t-il une liste officielle de meubles pour une location meublée ?
Jusqu'à l'été 2015, aucun texte de loi ne donnait de liste du mobilier indispensable à la vie au quotidien pour le locataire d'un logement meublé. Ce sont les décisions des tribunaux qui avaient déterminé au fil du temps ce qu'était un meublé en précisant que le fait de ne disposer dans le logement que quelques meubles (un canapé-lit, une table ou une armoire par exemple) ne suffisait pas à qualifier la location de "meublé".
Désormais, un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) dresse la liste minimale des meubles indispensables au locataire pour lui permettre de dormir, manger et vivre dans le logement. Il s'applique aux contrats de location meublée constituant la résidence principale du locataire, signés depuis le 1er septembre 2015.
Quels sont les meubles qu'il faut fournir pour un meublé ?
Le logement meublé doit comporter au minimum les meubles suivants :
  • une literie comprenant une couette ou une couverture;
  • un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher;
  • des plaques de cuisson;
  • un four ou un four à micro-ondes;
  • un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6°;
  • la vaisselle nécessaire à la prise des repas;
  • une table et des sièges;
  • des étagères de rangement;
  • des luminaires;
  • le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Des meubles indispensables à la vie au quotidien dans un logement meublé
L'idée est que, le locataire doit trouver dans le logement le matériel nécessaire à la vie courante. La cuisine doit donc comporter l'électroménager nécessaire à la préparation des repas (plaque de cuisson ou cuisinière et réfrigérateur avec un compartiment freezer ou congélateur), ainsi que les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles), mais aussi la vaisselle permettant de prendre les repas (assiettes, couverts, verres, etc.). Il s'agit des éléments dont le locataire ne peut pas se passer pour pouvoir manger, dormir ... tout simplement vivre au quotidien.
Des meubles en bon état et dans toutes les pièces du logement loué meublé
Si les meubles n'ont pas à être neufs, ils doivent être en bon état d'usage et de réparation. Le propriétaire a donc intérêt à installer plutôt des meubles robustes. Il doit les remplacer si nécessaire au cours du temps.
Quel que soit le nombre de pièces composant le logement, toutes doivent être meublées de façon adéquate car tout le logement doit être habitable immédiatement par le locataire. Par conséquent, si une pièce reste vide alors que les autres sont suffisamment équipées pour y vivre normalement, la location n'est pas considérée comme meublée. Le propriétaire apprécie selon la configuration du logement ce qui est nécessaire.


Quels meubles pour une location meublée ?(PARIS)

  

                                                                                                          
Quels meubles le propriétaire-bailleur doit-il fournir ? Existe-t-il une liste légale ? Quelles sont les conditions à respecter pour qu'une maison ou un appartement deviennent des locations dites meublées ? Quelles précautions faut-il prendre dans la rédaction du contrat de location et de ses annexes ?

Louer meublé, c'est signer un contrat de location portant sur un logement garni de meubles. Ce bail pose rarement de problèmes : il suffit de choisir le modèle type de contrat correspondant.

Depuis le 1er août 2015, le contrat de location à utiliser pour louer en meublé doit contenir un ensemble de mentions obligatoires.
Pour vous procurer un contrat-type avec le formalisme obligatoire, il suffit de télécharger : 


Le bail doit mentionner qu'il s'agit d'une location meublée. Il existe deux contrats types pour les meublés selon que le locataire est ou non étudiant.

Une maison ou un appartement sont considérés comme étant meublés lorsque le locataire peut s'y installer sans avoir besoin d'apporter ses propres meubles. Il doit donc contenir le mobilier et les éléments suffisants pour permettre à son occupant de vivre normalement dans les lieux, dès son arrivée, en n'y apportant que ses effets personnels. Un locataire qui précise comme critère de recherche pour sa location sur un site d'annonces immobilière comme celui de PAP.fr, qu'il souhaite un meublé, s'attend par conséquent à y trouver l'ensemble des éléments indispensables à la vie au quotidien. Il existe désormais une liste légale de ces éléments.

Un décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier minimal qui doit garnir les logements meublés constituant la résidence principale du locataire depuis le 1er septembre 2015.

Et ne pas oublier de faire un rapport  de l'états des lieux à l'arrivée et au départ du locataire.

Pour plus d'informations où si vous avez des question compléter le formulaire dans la section(Nous contacter) et nous le faire parvenir
                                                       MERCI !

La clause particulière du contrat (PARIS)


Pour que non seulement le locataire soit pleinement informé mais aussi que le propriétaire puisse louer en toute sécurité, il est conseillé d'indiquer dans la clause particulière du contrat ou sur papier libre annexé au bail, bien évidemment uniquement si le logement est concerné :

·                                 lorsque le logement loué dispose d'une installation de récupération des eaux de pluie, les modalités de fonctionnement de ces équipements (notamment si le dispositif permet un usage intérieur des eaux récupérées) ;

·                                 lorsque le logement loué dispose d'une piscine privée enterrée (ou semi-enterrée) non close, si celle-ci est pourvue d'un dispositif de sécurité réglementaire (rappelons que cette sécurisation est obligatoire depuis le 1er janvier 2006) ;

·                                 lorsque le logement loué se situe dans un plan d'exposition au bruit ou PEB (les PEB sont instaurés à proximité des aérodromes), la zone de bruit dans laquelle il se situe.

Ces informations sont à communiquer, que le logement soit loué vide ou meublé.

Les diagnostics pour les autres locations

Pour les locations autres que d'habitation (baux professionnels et commerciaux, location de garage ou de terrain) :

·                                 l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) doit toujours être annexé au bail lors de sa signature ;

·                                 le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit toujours être annexé au bail lors de sa signature, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural, d'une location saisonnière ou, bien évidemment, d'un bien non bâti (terrain). Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2011, l'étiquette énergie doit être mentionnée dans l'annonce de location ;

·                                 le diagnostic amiante doit être réalisé (sauf pour les terrains) puisqu'il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple.

 

Le propriétaire-bailleur doit informer le locataire sur deux voire trois points (PARIS)

Lorsque le logement est loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, le propriétaire-bailleur doit, en plus de la fourniture des diagnostics immobiliers proprement dits, informer le locataire sur deux voire trois points :

·                                 la surface habitable du logement ;

·                                 les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

·                                 l'éventuel versement dû par le locataire d'une contribution au partage de l'économie de charges.

La surface habitable « loi Boutin »

Tout contrat de location vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire doit indiquer la surface habitable du logement (on parle parfois de surface « loi Boutin »). Aucun justificatif n'est à fournir au locataire : il suffit d'indiquer la surface en mètres carrés dans le contrat de bail (sur la deuxième page de nos modèles de contrat de bail).
La notion de surface habitable est très proche de la notion de surface « loi Carrez » (pour voir les différences : notre tableau).

La mention de la surface habitable doit être prise très au sérieux ; en cas d'erreur de plus de 5 %, le locataire peut demander à tout moment une diminution du loyer !

L'accès aux technologies de l'information et de la communication

Tout contrat de location vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire doit indiquer les modalités de réception de la télévision, de raccordement internet, etc. Aucun justificatif n'est à fournir au locataire.

La contribution aux économies d'énergie

Depuis le 26 novembre 2009, en location vide uniquement, propriétaires et locataire peuvent se mettre d'accord pour partager le coût des travaux d'économie d'énergie. Dans un premier temps, le propriétaire supporte directement l'intégralité du coût des travaux, mais reçoit du locataire, une fois les travaux réalisés, une contrepartie financière : la contribution au partage de l'économie de charges.
Le versement mensuel de cette contribution, en sus du loyer et des charges, est limité à quinze ans. En conséquence, lors d'un changement de locataire pendant la période de versement (hypothèse probable compte tenu de la durée du versement), le propriétaire doit informer le nouveau locataire qu'il devra verser cette contribution.

Compte tenu de son exceptionnelle complexité, ce partage n'a quasiment jamais été mis en place ; la presque totalité des bailleurs ne sont donc pas concernés par cette information.

 

En location les diagnostics immobiliers sont obligatoires (PARIS)


Pour louer un logement, qu'il soit vide ou meublé, le propriétaire-bailleur doit au moins annexer au bail deux diagnostics : L'état des risques (ERNMT) et la performance énergétique (DPE). S'ajoutent ensuite le diagnostic plomb (CREP) pour un logement construit avant 1949 et le diagnostic amiante (DAPP) pour un appartement construit avant 1997. Par ailleurs, certaines informations doivent être fournies au locataire, comme la surface habitable. Explications.

Si les ventes immobilières sont depuis longtemps concernées par les diagnostics, les locations d'habitation le sont aujourd'hui également. A ce jour, jusqu'à trois diagnostics sont à remettre au locataire lors de la signature du contrat. Au-delà de ces diagnostics, certaines informations doivent être communiquées au locataire au stade de la conclusion du contrat.
Le respect de ces obligations, puisqu'il s'agit bien d'obligations, permet de louer sereinement et d'éviter d'inutiles litiges avec le locataire.
Voici les règles aujourd'hui en vigueur, après les modifications des lois dites « Alur » de mars 2014 et « Macron » d'août 2015.

Les diagnostics obligatoires en location en location vide et meublée

Dès lors qu'il s'agit d'une location d'habitation (vide ou meublée, à usage de résidence principe ou secondaire, de longue ou courte durée), tout propriétaire-bailleur doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers lors de la signature du contrat de bail. Le but est de mieux renseigner le locataire et d'éclairer ainsi son consentement.
Les diagnostics sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend :

·                                 l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs risques ;

·                                 le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;

·                                 le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb.

Les diagnostics doivent être remis au locataire au moment de la signature du bail : ils doivent donc être réalisés en amont, idéalement avant même le passage de l'annonce. S'ils n'ont pu être fournis lors de la conclusion du bail, il est recommandé de les adresser au locataire dans les jours qui suivent.
Les diagnostics sont à fournir lors de la signature du bail d'origine. En revanche, les diagnostics ne sont pas à fournir lors d'une simple tacite reconduction. Cela signifie que tous les trois ans (en location vide) ou tous les ans (en location meublée), les diagnostics ne doivent en aucun cas être remis de nouveau au locataire.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2011, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l'annonce de location. Le DPE doit donc être réalisé dès le passage de l'annonce.

Le diagnostic de performance énergétique ainsi que le constat des risques d'exposition au plomb sont obligatoirement réalisés par un diagnostiqueur certifié. Ce dernier peut également réaliser l'état des risques naturels et technologiques.

Contrairement aux trois autres diagnostics, le diagnostic amiante, qui indique la présence ou l'absence d'amiante (dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons, etc.) n'est pas à annexer au contrat de location. Toutefois, il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande, sauf pour la location d'une maison individuelle d'habitation. La réalisation du diagnostic amiante est donc, en pratique, impérative.

Pour faire réaliser l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire Allo Diagnostic ou les contacter au 09.78.03.02.58. Vous pouvez également commander en ligne.

Bien que prévu par la loi dite « Alur » de mars 2014, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz ne font pas encore, à ce jour, l'objet de diagnostics obligatoires (ce devrait être le cas au 1er trimestre 2016). Toutefois, pour louer valablement, ces installations ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants.
Par ailleurs, au-delà des diagnostics, le logement loué doit impérativement être décent ainsi qu'en bon état d'usage et de réparation.

Le coût des diagnostics est déductible des revenus locatifs (lorsque le propriétaire-bailleur opte pour le régime réel d'imposition).

 

L'état des lieux de sortie est la description écrite de l'état du logement au départ du locataire. (PARIS)


L'état des lieux de sortie

Il est établi contradictoirement entre particuliers (le propriétaire et le locataire) et par exception par huissier (par exemple si le locataire refuse son établissement).
Le propriétaire a tout intérêt à ce qu'il soit réalisé puisque c'est ce document et aucun autre qui lui permet d'imputer des sommes sur le dépôt de garantie en cas de dégradations.
A l'inverse, en l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est réputé avoir restitué les lieux en bon état : aucune déduction sur le dépôt de garantie ne pourra être opérée même s'il existe bel et bien des dégradations et/ou de pertes.
A l'issue de l'état des lieux de sortie les clés sont définitivement restituées au propriétaire.

La restitution du dépôt de garantie

Suite à la remise des clés, le propriétaire doit, dans un certain délai, restituer au locataire le montant équivalent au dépôt de garantie versé à la signature du contrat, éventuellement diminué par certains frais et charges.

Le délai de restitution du dépôt de garantie

Suite aux lois dites « Alur » et « Macron », la restitution du dépôt de garantie s'effectue dans le même délai, que le logement soit vide ou meublé et quelle que soit sa date de signature. En conséquence, la restitution s'effectue :

·                                 dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;

·                                 dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés en présence de dégradations.

Le délai doit être respecté faute de quoi le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Le montant à restituer

Le montant du dépôt de garantie peut être diminué des sommes restant dues au propriétaire. Il peut s'agir :

·                                 d'impayés si le locataire n'a pas, par exemple, payé le ou les derniers mois de loyers ou s'il a refusé de payer une régularisation de charges ;

·                                 des sommes correspondant aux travaux de réparation ou de remplacement rendus nécessaires par des dégradations et pertes imputables au locataire.

Concernant les dégradations et les pertes, le propriétaire qui souhaite retenir une somme sur le dépôt de garantie doit :

·                                 toujours justifier la retenue par un devis ou, idéalement, par une facture (en cas de contestation, le juge peut ne pas prendre en considération la production d'un simple devis) ;

·                                 toujours prendre en compte l'usure normale du temps (la vétusté) et appliquer un abattement sur le montant de la facture : il ne s'agit donc pas de facturer intégralement au locataire la remise à neuf du logement !

Cette prise en compte de l'usure normale du temps est malaisée car il n'existe pas à ce jour de grille de vétusté officielle. Toutefois, à titre indicatif, le juge estime :

·                                 la durée de vie des peintures et tapisseries à environ dix ans ;

·                                 la durée de vie des moquettes à environ sept ans ;

·                                 la durée de vie des éléments d'équipement (plaques chauffantes par exemple) à environ cinq ans.

Bien évidemment, si le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les sommes dues par le locataire, le propriétaire peut demander le solde dû au locataire et aux éventuelles cautions, amiablement puis en justice.

Enfin, au-delà du délai de deux mois, le propriétaire peut encore valablement conserver une petite partie du dépôt de garantie (jusqu'à 20 % de celui-ci) et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges. C'est le cas lorsque le propriétaire ne peut procéder immédiatement à la régularisation des charges (cette impossibilité s'explique logiquement par le principe d'annualité des comptes en copropriété).
Cette possibilité n'existe que si le contrat de bail prévoit des charges réelles. En revanche, si le contrat prévoit des charges forfaitaires, cette retenue au-delà des deux mois est impossible.

 

La forme du congé a présenter à son locataire en location meublée (PARIS)

Le logement loué constitue la résidence principale du locataire
En matière de location meublée à usage de résidence principale du locataire, les congés fonctionnent selon le même principe qu'en location vide : ils ne peuvent être donnés qu'à chaque échéance et selon les mêmes motivations.
La forme du congé
Le congé doit être donné par courrier recommandé avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre avec récépissé ou émargement. Tout autre moyen est à proscrire puisqu'il permettrait au locataire de contester la validité du congé. 
Vous pouvez utiliser nos modèles types de lettres de résiliation pour donner congé à votre locataire.
Le délai de préavis
Le délai de préavis est de trois mois. Ce délai court :
  • à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (la seule présentation du courrier ne fait donc pas courir le délai de préavis !) ;
  • à compter de la signification de l'acte d'huissier;
  • à compter de la remise en main propre.
Si le délai de préavis n'est pas respecté, le congé n'est pas valable et le contrat est alors reconduit pour un an.
Pour ne pas risquer de voir le contrat se reconduire, il est recommandé d'adresser le congé quatre mois avant la fin du bail. Ainsi, dans l'hypothèse où le locataire ne réceptionne pas le courrier (en cas d'absence, d'oubli ou par malveillance), le propriétaire conserve le temps de faire appel à un huissier. Dans le cas du congé par huissier, l'avis de passage suffit : même si le locataire est absent, le délai de préavis court et le congé est valable.
Les motivations du congé
Pour être valable, le congé doit être justifié par l'un des trois motifs prévus par la loi.
Le congé pour vente. Le congé peut être motivé par la volonté de vendre le logement loué. A la différence de la location vide, le congé pour vente ne vaut pas offre de vente au profit du locataire : ce dernier ne dispose d'aucun droit de préemption et n'est donc nullement prioritaire sur la vente.
Pour délivrer un congé pour vente, vous pouvez utiliser notre modèle type de lettre.
Le congé pour reprise dite personnelle. Comme pour la location vide, le propriétaire peut en location meublée donner congé pour reprise. Peuvent uniquement bénéficier de la reprise le cercle de la très proche famille : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou descendants, les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un PACS.
Pour délivrer un congé pour vente, vous pouvez utiliser notre modèle type de lettre.
Le congé pour motif légitime et sérieux.Comme en location vide, il est possible de donner congé pour un motif légitime et sérieux. Même si cette notion n'a pas été clairement définie par la loi, il peut s'agir de fautes graves du locataire (impayés importants, défaut d'assurance, sous-location, nombreuses dégradations, troubles de voisinage graves) ou, beaucoup plus rarement, d'un motif indépendant de toute faute du locataire (démolition du logement).
Le principe est que le congé pour vente ou pour reprise doit être suivi d'effet. A défaut et si le comportement du propriétaire peut-être qualifié de frauduleux, le locataire peut contester la validité du congé et obtenir en justice des dommages et intérêts et le propriétaire peut en outre être puni d'une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6.000€.

Donner congé lorsque le logement est utilisé à usage de résidence secondaire, de pied-à-terre (PARIS)


Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, c'est-à-dire lorsqu'il est utilisé à usage de résidence secondaire, de pied-à-terre, le congé donné n'est pas soumis à des règles impératives.

Seules les clauses du contrat tiennent lieu d'obligation. Dans cette hypothèse, le propriétaire peut :

·     prévoir un délai de préavis plus court que pour une résidence principale ;

·                                 se dispenser d'avoir à motiver son congé.

En revanche, l'usage est de mentionner que le congé ne peut être adressé que par courrier recommandé  ou par huissier : cela est plus sécurisant. Enfin, concernant le moment du congé, il est d'usage de prévoir :

·    que le propriétaire ne puisse donner congé qu'à chaque échéance du contrat ;

·                                 que le locataire puisse donner congé à tout moment.

Le départ du locataire

Au plus tard le dernier jour du préavis, le locataire doit quitter les lieux.

 Propriétaire et locataire se rencontrent pour établir l'état des lieux (et l'inventaire en location meublée).

Si le logement est en bon état et que le locataire ne lui doit plus aucune somme, le propriétaire restitue le dépôt de garantie dans son intégralité.

A l'inverse, en cas d'impayés et/ou de dégradations, le propriétaire peut déduire les sommes correspondantes du dépôt de garantie

 

La forme du congé a donné à la résidence principale du locataire (PARIS)


Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, la loi encadre la possibilité de donner congé. Les règles sont, dans cette hypothèse, dites « d'ordre public » c'est-à-dire impératives : il est impossible d'y déroger, même si le contrat le prévoit.

La résidence principale est le logement où l'on réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts personnels, professionnels et matériels. En d'autres termes, et si votre locataire déclare ses revenus à l'adresse du logement loué, s'il y vit avec sa famille au moins huit mois par an, le logement loué constitue sa résidence principale. Pour ce qui concerne les étudiants ou apprentis, leur résidence principale est le lieu où ils effectuent leurs études ou leur apprentissage et ce, même s'ils sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents.

La forme du congé

Le congé doit être délivré au locataire selon l'un des trois modes suivants :

·                                 la lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

·                                 l'acte d'huissier ;

·                                 la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Sont donc à ce jour exclus les courriers simples ainsi que les télécopies, courriers électroniques ou autres « texto ».

La motivation du congé

Dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire, le congé doit être motivé. La loi limite à trois les motifs de congé :

·                                 lareprise dite « personnelle » du logement ;

·                                 la vente du logement ;

·                                 un motif légitime et sérieux.

Le délai de préavis

Le propriétaire doit respecter un délai de préavis : en pratique, cela signifie qu'il doit avertir son locataire avant une certaine date sous peine de voir le contrat se reconduire tacitement (automatiquement et sans formalité). Le délai de préavis est de six mois en location vide et de trois mois en location meublée.

Le moment du congé

Le congé ne peut être donné qu'à chaque échéance du contrat : en cours de bail, il est impossible de donner congé et ce, quelle que soit la situation du propriétaire bailleur (perte d'emploi, maladie, séparation).

En cours de bail, il est parfaitement possible de vendre à tout moment son logement. Il s'agit là d'une vente « occupée » : le bail se poursuivra aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir avec le nouveau propriétaire.

Le destinataire du congé

En cas de pluralité de locataires (plusieurs personnes ont signé le contrat de location), il convient d'adresser à chacun des locataires un congé personnel. Ceci s'applique qu'il s'agisse de simples colocataires, de concubins, de partenaires pacsés ou d'époux.

Le cas des époux et partenaires pacsés est particulier : ils sont réputés capitulaires du contrat même si un seul est signataire du contrat. Dans cette situation, il est donc nécessaire d'adresser un congé aux deux époux ou aux deux partenaires pacsés même si un seul figure sur le contrat.

 


Donner congé à son locataire (PARIS)


Donner congé à son locataire pour mettre fin à la location ne s'improvise surtout pas !

Des règles de forme et de fond sont à respecter pour vous assurer de la résiliation du contrat et de la libération des lieux.

 Ces règles ont été modifiées par les lois dites « Alur » de mars 2014 et « Macron » d'août 2015. Le point pour donner congé en toute sérénité.

Hormis quelques hypothèses marginales (décès du locataire, abandon du domicile, rupture judiciaire), le contrat de location ne prend fin que suite à la délivrance d'un congé.


Qu'il s'agisse de location vide ou meublée, lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire, le congé donné par le propriétaire doit respecter certaines conditions de formes, de motivation et de délai de préavis.

Par ailleurs, il ne peut être délivré qu'à chaque échéance du contrat.


En revanche, lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, les règles sont beaucoup plus souples.


Le congé oblige le locataire à quitter les lieux : les formalités de sortie (état des lieux, inventaire) permettent au propriétaire de contrôler l'état du logement et de décider de restituer ou non le dépôt de garantie.

 

Pour connaitre les règles qui encadrent le congé donné par le locataire, vous pouvez consulter l'article : Résilier son bail : quel préavis ?

L'extinction de la caution solidaire en colocation (PARIS)


En colocation, le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail, celui-ci se poursuit au profit des locataires restants.

Toutefois, le colocataire parti et sa caution demeurent solidaires du paiement du loyer à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

 Cette solidarité prend fin immédiatement dès lors qu'un nouveau colocataire vient le remplacer et est intégré au bail.

 L'engagement de la caution ne prend donc fin qu'avec l'extinction de la solidarité du locataire.

Par ailleurs, et comme nous l'avons vu précédemment, la caution solidaire s'engage pour une durée déterminée.

 A l'issue de cette période, la caution est désengagée et ne peut plus être appelée en garantie pour les impayés postérieurs, et ce, même si le locataire qu'elle garantit est encore dans les lieux.

 Si la durée de l'engagement n'a pas été déterminée, la caution peut le résilier à chaque échéance du bail.

 

La caution solidaire en cas d'impayés de loyers en colocation(PARIS)


Le loyer est global et tous les locataires sont engagés solidairement et indivisiblement à le payer.

 Dans les faits, chaque locataire paie une quote-part : s'il y a quatre colocataires par exemple, chacun paie un quart du loyer et des charges.

 En revanche, en cas d'impayé, chaque colocataire est responsable du paiement intégral du loyer et des charges.

Le propriétaire peut donc se retourner contre n'importe quel débiteur, locataire ou caution, pour exiger le paiement de l'intégralité des sommes dues.

 Un locataire qui a payé sa quote-part peut donc être contraint (ainsi que sa caution) de payer le solde du loyer si l'un ou plusieurs de ses colocataires sont défaillants.

Il est donc primordial de bien choisir ses colocataires.

 De même, la caution solidaire doit être consciente de l'étendue de son engagement, qui ne se limite pas aux impayés du colocataire qu'elle connaît.

Une fois l'impayé remboursé, la caution peut se retourner sur les autres locataires ou cautions afin d'être indemnisée, ce qui peut nécessiter une action judiciaire.

 

L'engagement de caution solidaire en colocation (PARIS)


En colocation, les colocataires signent en général un seul et même bail. Par le jeu de la clause de solidarité contenue dans le bail, chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer, des charges et de toute somme due au propriétaire. Le propriétaire peut exiger de chacun des colocataires qu'il lui fournisse un engagement de caution solidaire. Parce qu'elle permet de cumuler les débiteurs, la colocation est souvent appréciée des propriétaires qui y trouvent une certaine sécurité.

Certains propriétaires préfèrent signer un bail séparé avec chaque colocataire. Dans cette hypothèse, il n'existe aucune solidarité entre les colocataires, ce qui désavantage le bailleur. En outre, cela constitue une division de logement au sens du Code de la construction et de l'habitation, ce qui implique de s'assurer que chaque colocataire dispose d'une superficie d'au moins 14 m² et d'un volume minimal de 33 m².

La caution s'engage usuellement sur l'intégralité du loyer et des charges (comme le locataire qu'elle garantit). La durée de la caution doit être déterminée, à défaut de quoi celle-ci pourra remettre en cause son engagement à chaque échéance du bail. Des mentions manuscrites doivent être recopiées à peine de nullité de l'engagement.

Attention ! La loi Alur a renforcé le formalisme de la caution solidaire : celle-ci doit désormais (sous peine de nullité) indiquer le nom du colocataire pour lequel le congé mettra fin à l'engagement de la caution. L'engagement de la caution prendra fin en même temps que celui du colocataire désigné, même si le garant s'est engagé au profit de tous les colocataires en place.

L'engagement de caution solidaire est un contrat formel, c'est-à-dire que des mentions obligatoires doivent y figurer pour sa validité. Nous vous proposons un modèle de caution solidaire.

 

Colocation : le sort de la caution solidaire (PARIS)


En colocation, tout le monde est dans le même bateau : les colocataires bien sûr, mais aussi les

cautions solidaires. La loi Alur du 24 mars 2014 est venue limiter les effets de la solidarité entre

colocataires et cautions solidaires.

La caution solidaire est un contrat par lequel une personne s'engage à payer les sommes dues au

propriétaire si le locataire est défaillant. La caution solidaire est responsable du paiement intégral du loyer

alors même qu'elle ne s'engage qu'au profit d'un colocataire. L'engagement de caution est donc

particulièrement lourd.

La loi Alur du 24 mars 2014 a défini la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs

locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de

plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Nous recommandons aux bailleurs la première solution

qui nous semble plus avantageuse du fait de la clause de solidarité.

 

Qu'est-ce qu'un logement décent ?(PARIS)


Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques

manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant

conforme à l'usage d'habitation. C'est ce que dispose l'article de la loi du 6 juillet 1989.

Sécurité, santé et confort

Les caractéristiques du logement décent ont été fixées par un décret du 30 janvier 2002 (n°2002-120).

Le logement doit ainsi satisfaire à des exigences concernant la sécurité physique et la santé des locataires et

doit comporter certains équipements de confort.

Bien sûr, un logement faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité (logement insalubre) ou de péril (édifice

menaçant ruine) ne saurait être considéré comme un logement décent.

 

Sanctions de la non-conformité

Un logement qui ne répond pas aux caractéristiques de la décence ne permet pas au locataire d'obtenir les

allocations logement auxquelles il pourrait avoir le droit. En outre, le locataire dispose de recours pour

obliger le propriétaire à engager des travaux.

 

Locataire : constituez un bon dossier (PARIS)


Trouver un logement, c'est effectuer une recherche efficace et intensive. C'est aussi fournir aux propriétaires un dossier complet qui les rassure et leur permet d'effectuer un choix réfléchi. Mode d'emploi de la recherche d'un logement.

Une fois les alertes e-mail créées et les annonces immobilières épluchées, seules quelques offres vont retenir votre attention. Bon emplacement, prix raisonnable, aménagement fonctionnel, décoration du meilleur goût, etc. Pour obtenir le logement, il faut faire bonne impression au propriétaire, le rassurer sur votre sérieux, votre dynamisme et, bien évidemment, votre solvabilité.

Soignez le premier contact

Appelez d'un endroit calme. Préférez le téléphone à l'e-mail. Appelez à des horaires décents (jusqu'à 21 heures). Présentez-vous clairement et montrez-vous disponible pour la fixation de la date de la visite : le plus tôt sera le mieux.

Montrez votre sérieux. Lors de la visite, tenez-vous en à un style vestimentaire neutre et soyez poli. Si vous êtes jeune, faites-vous accompagner par vos parents qui, peut-être, s'engagent comme caution.

Renseignez-vous. Vous pouvez interroger le propriétaire sur le montant des charges et leur distribution. Les postes « ascenseurs » et « gardien » sont susceptibles de faire augmenter sensiblement le montant des charges.

Interrogez-vous sur l'isolation et le mode de chauffage, le collectif étant en général meilleur marché. Consultez le diagnostic de performance énergétique (DPE) que doit vous remettre le propriétaire : il vous indique, en euros, le montant annuel des charges de chauffages pour une utilisation normale du logement.

Avec la libéralisation des fournisseurs d'énergie, le locataire peut demander au bailleur si le logement a fait l'objet d'un changement de fournisseur et si, lui-même, peut en changer.

Un dossier (plus que) complet

Les pièces (originaux et copies)

Le propriétaire bailleur exige systématiquement du candidat locataire et de son éventuelle caution une série de documents afin de s'assurer de sa solvabilité. Le plus souvent, il sera notamment exigé du locataire :

·                                 une pièce justificative d'identité en cours de validité comportant la photographie et la signature du titulaire ;

·                                 pour une personne en situation d'emploi, un contrat de travail ou à défaut une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai ;

·                                 pour un étudiant, la carte d'étudiant ou le certificat de scolarité pour l'année en cours ;

·                                 les trois derniers bulletins de salaire ;

·                                 le dernier avis d'imposition ;

·                                 les trois dernières quittances de loyer du logement qu'il a occupé ou, à défaut, l'attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges..

La liste limitative des pièces pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution est fixé par un décret du 5 novembre 2015. Aucun autre justificatif ne peut donc être demandé. En conséquence, le propriétaire ne peut notamment pas exiger des documents attentatoires à la vie privée (copie de relevé de compte bancaire ou postal, etc.) et/ou sans rapport avec la location (carte d'assuré social, extrait de casier judiciaire, etc.). Par ailleurs, il ne peut vous être réclamé un chèque de réservation (sauf dans l'hypothèse de la location saisonnière).

Pour chaque visite, assurez-vous d'avoir toujours les originaux et les copies de chaque pièce, afin d'en laisser un exemplaire au propriétaire. L'idéal est de remettre au propriétaire un mini dossier propre et bien présenté.

Ne versez jamais aucune somme d'argent avant la signature du contrat de location. Ensuite, si cela vous est nécessaire, demandez au propriétaire de vous adresser une quittance après chaque paiement.

AL/APL. Si vous avez la possibilité de bénéficier d'une aide au logement, informez-en le propriétaire, en lui fournissant le cas échéant copie d'une simulation attestant du montant auquel vous pouvez prétendre. Vous pouvez réaliser cette simulation sur le site caf.fr.

La caution

Quelle que soit votre solvabilité, le propriétaire peut exiger en plus un autre moyen d'être payé. Bien souvent, il s'agira d'une caution dite "solidaire".

La caution est l'engagement pris par un tiers de payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Le plus souvent, cette caution est solidaire, c'est-à-dire que lorsqu'il y a plusieurs locataires, le propriétaire peut demander le paiement de la totalité de la dette, à l'une ou l'autre des cautions, sans passer par le locataire. En théorie, toute personne peut se porter caution mais en pratique les propriétaires préfèrent qu'il s'agisse d'un membre de la famille propre. Par ailleurs, si la nationalité de la caution n'a aucune importance, celle-ci doit en revanche résider en France (métropolitaine ou outre-mer).

Il est recommandé de présenter un engagement de caution dès la première visite avec toutes les pièces justificatives démontrant la solvabilité de la personne qui s'engage ; en pratique, la caution doit fournir un dossier contenant les mêmes pièces que le locataire.


En application de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

Étudiants ! Bénéficiez de la caution locative étudiante (Clé) ! Depuis septembre 2014, les étudiants peuvent bénéficier de la Caution locative étudiante (Clé). C'est une garantie de l'État qui bénéficie aux étudiants qui n'ont pas de caution solidaire familiale ou amicale. Cette aide concerne les étudiants de moins de 28 ans (et les doctorants et post-doctorants étrangers) qui recherchent un logement (Crous, social ou dans le parc privé) quel que soit le type d'occupation (seul, en couple ou en colocation). La caution locative étudiante a un coût : 1,5 % du loyer et des charges.  Vous pouvez faire une demande sur le site Lokaviz.  

GRL, GLI et caution solidaire bancaire

Pour les locataires qui ne peuvent proposer la garantie d'un proche, il existe des alternatives qui tendent à se développer.

Les assurances loyers impayés (GRL ou GLI). De nombreux bailleurs délaissent aujourd'hui la caution solidaire comme moyen de garantie au profit d'une assurance loyers impayés. Dans ce cas, le locataire doit disposer de revenus qui représentent au moins deux fois le montant du loyer. En cas de loyer impayé, le propriétaire est intégralement remboursé par l'assureur avant que ce dernier se retourne contre le locataire. Cette garantie a un coût pour le propriétaire (entre 3 et 4 % du loyer) mais lui permet d'être indemnisé sans enclencher d'action judiciaire.

PAP vous propose en partenariat avec Insor une garantie des loyers impayés. Pour en connaître les conditions, vous pouvez contacter Insor au 0825.39.28.80.
La caution solidaire bancaire. De nombreuses banques privées proposent aux étudiants et aux jeunes actifs de s'engager à leur profit en tant que caution solidaire en contrepartie d'une cotisation (aux alentours
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